La portineria è un locale condominiale essenziale, la cui gestione varia nel tempo. Scopri come mantenere e suddividere le spese di questi spazi comuni.
La funzione dei locali adibiti a portineria
I locali adibiti a portineria sono da sempre una componente fondamentale di molti condomini, specialmente nelle città più grandi, dove il servizio di portineria offre un valore aggiunto significativo. Questi locali, oltre a ospitare il portiere, sono spesso utilizzati per altre attività, come la gestione della corrispondenza, la ricezione dei pacchi, e il monitoraggio della sicurezza del condominio.
Secondo il Codice Civile italiano, in mancanza di un titolo contrario, questi locali sono considerati beni comuni condominiali (art. 1117 c.c.). Questo significa che la proprietà e la gestione di tali spazi sono condivise da tutti i condomini, e le decisioni in merito all’uso o alla modifica della destinazione d’uso devono essere prese con una delibera assembleare.
Una recente indagine di Confedilizia ha mostrato che oltre il 65% dei condomini nelle grandi città italiane possiede un locale adibito a portineria, anche se non tutti questi edifici mantengono attivo il servizio di portierato.
La presenza di un portiere con alloggio è regolata da un contratto specifico, il contratto portiere con alloggio, che stabilisce i doveri e le responsabilità del portiere, comprese le modalità di gestione dell’alloggio e delle utenze. La reperibilità del portiere con alloggio è un aspetto cruciale, in quanto può influenzare sia la qualità del servizio offerto che le modalità di gestione delle emergenze condominiali.
Variazioni nel regime dei locali condominiali
Il regime dei locali condominiali può subire modifiche nel tempo, soprattutto a fronte delle mutate esigenze dei condomini o per ragioni di efficienza energetica. Un esempio comune è la soppressione del servizio di portineria. Con l’avvento delle nuove tecnologie e la crescente domanda di risparmio sui costi condominiali, molti condomini hanno optato per la chiusura del servizio di portineria, destinando i locali a nuovi usi.
La legge non impone restrizioni particolari sulla destinazione d’uso di questi locali, purché le decisioni siano prese nell’interesse comune e in conformità con il regolamento condominiale.
Tuttavia, è importante verificare la categoria catastale della portineria prima di procedere a qualsiasi modifica. Cambiare la destinazione d’uso potrebbe infatti richiedere una variazione catastale e, in alcuni casi, l’adeguamento della classificazione dell’immobile.
Secondo il rapporto di Nomisma del 2023, circa il 20% dei condomini che disponevano di una portineria hanno modificato la destinazione d’uso di questi locali negli ultimi dieci anni, convertendoli in spazi comuni alternativi o in piccole unità immobiliari da mettere a reddito. Questo trend è particolarmente evidente nelle città più piccole, dove il servizio di portierato è meno richiesto.
Ripartizione delle spese secondo i millesimi
La gestione delle spese relative ai locali comuni, inclusi quelli utilizzati per la portineria, deve avvenire secondo criteri ben definiti. In base all’art. 1123 del Codice Civile, le spese devono essere ripartite tra i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà. Questo principio si applica a tutte le spese ordinarie e straordinarie legate ai locali comuni, comprese quelle relative all’alloggio del portiere.
Un aspetto che spesso genera discussioni è quello relativo a chi paga le utenze del portiere con alloggio. Le utenze dell’alloggio, come elettricità, gas e acqua, sono solitamente a carico del condominio, ma possono essere oggetto di specifiche clausole nel contratto di lavoro. È fondamentale che il contratto portiere con alloggio chiarisca questo aspetto per evitare conflitti tra il portiere e i condomini.
Statisticamente, i condomini che mantengono un servizio di portierato attivo registrano spese annue maggiori del 20-30% rispetto a quelli che non ne usufruiscono. Tuttavia, il valore aggiunto percepito da questo servizio può superare di gran lunga i costi, specialmente in immobili di prestigio o di grandi dimensioni.
Normativa e gestione dei locali condominiali
La gestione dei locali comuni e in particolare della portineria è regolata da norme specifiche che ne determinano l’utilizzo, la manutenzione e la ripartizione delle spese. L’art. 1117 del Codice Civile stabilisce che i locali destinati a servizi comuni, come la portineria, fanno parte delle parti comuni dell’edificio, salvo diverso accordo tra le parti. Qualsiasi modifica nell’uso di tali locali richiede una delibera dell’assemblea condominiale, approvata con la maggioranza prevista dall’art. 1136 c.c.
Il contratto di custode con alloggio deve essere redatto in conformità con la normativa vigente, e può essere utile consultare un fac simile di contratto per assicurarsi che tutte le clausole necessarie siano incluse. È consigliabile, inoltre, che il regolamento condominiale contenga disposizioni specifiche sull’uso e la gestione dei locali comuni, per evitare future controversie.
Considerazioni sulla gestione dei locali comuni
La gestione efficace dei locali comuni, compresi quelli adibiti a portineria, richiede una pianificazione accurata e una chiara comunicazione tra i condomini e l’amministratore. Ogni modifica o intervento deve essere discusso e approvato in sede assembleare, tenendo conto delle diverse esigenze dei condomini e del contesto normativo.
Nel contesto della gestione ordinaria, l’amministratore ha il compito di assicurarsi che le spese siano equamente ripartite e che gli spazi comuni siano mantenuti in buone condizioni. È consigliabile, inoltre, valutare periodicamente l’efficacia del servizio di portineria e considerare eventuali alternative in caso di mutamento delle esigenze condominiali.
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