L’usufrutto è un diritto complesso che può essere fonte di numerose controversie. Esso si Traduce in diritto di godimento e disposizione della cosa altrui, perciò è consigliabile rivolgersi a un esperto per qualsiasi questione relativa all’usufrutto in condominio.
Nozione e caratteri generali dell’usufrutto e nuda proprietà
L’usufrutto è un diritto reale che consente all’usufruttuario di godere e disporre della cosa altrui, traendo da essa tutte le utilità che può dare, compresi i frutti. Il titolare del diritto ha l’obbligo di non mutare la destinazione economica della cosa (art. 981 cod. civ.).
| Caratteristica | Descrizione |
| Oggetto | Può avere ad oggetto qualsiasi bene mobile o immobile, ad eccezione delle cose che si consumano con l’uso (art. 982 cod. civ.). |
| Soggetti | Può essere costituito a favore di una o più persone, fisiche o giuridiche (art. 983 cod. civ.). |
| Durata | Può essere vitalizio, cioè durare per tutta la vita dell’usufruttuario, o a tempo determinato (art. 984 cod. civ.). |
| Costituzione | Può essere costituito per legge, testamento o contratto (art. 958 cod. civ.). |
| Facoltà dell’usufruttuario | Godere della cosa in conformità alla sua destinazione economica (art. 981 cod. civ.); Percepire i frutti della cosa (art. 984 cod. civ.); Disporre della cosa nei limiti del suo diritto (art. 985 cod. civ.). |
| Obblighi dell’usufruttuario | Prestare cauzione al concedente, se questi la richiede (art. 981 cod. civ.); Amministrare la cosa con diligenza e con la cura del buon padre di famiglia (art. 982 cod. civ.); Effettuare le riparazioni ordinarie della cosa (art. 983 cod. civ.); Restituire la cosa al termine dell’usufrutto nello stesso stato in cui l’ha ricevuta, salvo il deterioramento derivante dal normale uso (art. 1014 cod. civ.). |
| Estinzione dell’usufrutto | Morte dell’usufruttuario (art. 1013 cod. civ.); Scadenza del termine (art. 1013 cod. civ.); Accrescimento (art. 1013 cod. civ.); Rinuncia dell’usufruttuario (art. 1015 cod. civ.); Revoca (art. 1016 cod. civ.); Prescrizione (art. 1017 cod. civ.). |
| Tutela dell’usufruttuario | Può richiedere al concedente la restituzione della cosa se questa non gli permette di goderne in conformità alla sua destinazione economica (art. 986 cod. civ.); Può inoltre richiedere al concedente le riparazioni straordinarie della cosa se queste sono necessarie per conservare la sua integrità (art. 987 cod. civ.). |
| Azioni a tutela dell’usufruttuario | Azione di manutenzione (art. 988 cod. civ.); Azione di turbativa (art. 989 cod. civ.); Azione spogliatoria (art. 990 cod. civ.). |
L’usufrutto: diritto reale di godimento su cosa altrui
L’usufrutto è un diritto reale che attribuisce al suo titolare, l’usufruttuario, il diritto di godere e disporre della cosa altrui, nei limiti del suo diritto (art. 981 cod. civ.).
Si tratta di un diritto limitato nel tempo, che può essere vitalizio (cioè durare per tutta la vita dell’usufruttuario) o a tempo determinato (art. 984 cod. civ.), e limitato nella sua ampiezza dall’obbligo di rispettare la destinazione economica della cosa (art. 981 cod. civ.).
La destinazione economica della cosa:
La destinazione economica della cosa è la funzione a cui la cosa era adibita in concreto in precedenza dal pieno proprietario.
L’usufruttuario ha l’obbligo di rispettare tale destinazione e non può mutarla, salvo che particolari divieti siano contenuti nell’atto costitutivo dell’usufrutto o che specifiche limitazioni siano imposte dalla particolare natura della cosa (Cass. Civ., sentenza 19 giugno 1962, n. 1550).
La nuda proprietà: il diritto del proprietario gravato da usufrutto
La nuda proprietà è la condizione del proprietario del bene gravato da usufrutto. Al nudo proprietario è sottratto il potere di usare il bene e di farne propri i frutti, che spettano all’usufruttuario. Tuttavia, il nudo proprietario conserva alcuni poteri residuali, tra cui:
- Il diritto di disporre della nuda proprietà, anche mediante vendita o donazione;
- Il diritto di compiere atti di amministrazione straordinaria sulla cosa, previa autorizzazione del giudice (art. 1006 cod. civ.);
- Il diritto di succedere nell’usufrutto all’estinzione di questo (art. 1013 cod. civ.).
Legittimazione attiva dell’usufruttuario per il risarcimento del danno
Secondo la giurisprudenza prevalente, l’usufruttuario ha un’autonoma legittimazione ad agire per il risarcimento del danno cagionato da un terzo al bene oggetto di godimento.
Ciò significa che l’usufruttuario può richiedere il risarcimento del danno anche se il danno è stato cagionato al bene stesso, e non ai suoi frutti.
Obbligo di godere della cosa con la diligenza del buon padre di famiglia
L’usufruttuario ha l’obbligo di godere della cosa con la diligenza del buon padre di famiglia (art. 982 cod. civ.). Ciò significa che l’usufruttuario deve usare la cosa con la massima cura e attenzione, al fine di preservarne l’integrità e la funzionalità.
Se l’usufruttuario esegue opere che alterano l’originaria destinazione dell’immobile oggetto di godimento, si rende inadempiente a tale obbligo e può essere chiamato a rispondere dei danni causati.
Durata dell’usufrutto: caratteristiche e limiti
Temporaneità dell’usufrutto:
Uno degli elementi distintivi dell’usufrutto è la sua necessaria temporaneità, come stabilito dall’art. 979 del codice civile:
- Durata massima pari alla vita dell’usufruttuario: “La durata dell’usufrutto non può eccedere la vita dell’usufruttuario”.
- Durata massima di 30 anni per persone giuridiche: “Se l’usufrutto è costituito a favore di una persona giuridica, non può durare più di trent’anni”.
La temporaneità dell’usufrutto deriva dall’esigenza di evitare un eccessivo svuotamento del contenuto del diritto di proprietà, che potrebbe verificarsi se l’usufrutto durasse senza limiti.
Tale principio è in linea con la funzione sociale della proprietà delineata dall’art. 42 della Costituzione.
Estinzione dell’usufrutto alla morte dell’usufruttuario:
Conformemente all’art. 979 c.c., alla morte dell’usufruttuario si verifica l’estinzione dell’usufrutto. Tale diritto non si trasmette agli eredi e non può essere oggetto di legato successivo, con cui si disponga il passaggio dell’usufrutto ad altri soggetti alla morte del legatario usufruttuario.
Divieto di usufrutto successivo e riserva d’usufrutto:
Il divieto di usufrutto successivo è sancito dalla giurisprudenza e ha natura di ordine pubblico. Esso mira a tutelare la libera circolazione dei beni, evitando l’imposizione di vincoli duraturi o perpetui.
Per tale motivo:
- L’usufrutto non è trasmissibile agli eredi.
- Non è possibile disporre un legato di usufrutto successivo.
- Il donante non può riservare l’usufrutto dei beni donati a suo favore ad altri soggetti.
Oggetto dell’usufrutto: beni mobili, immobili e altro
Ampia gamma di beni oggetto di usufrutto:
L’usufrutto può avere ad oggetto una vasta gamma di beni, sia mobili che immobili, tra cui:
- Crediti
- Titoli di credito
- Aziende
- Universalità
- Beni immateriali
Tuttavia, secondo la dottrina, i beni oggetto di usufrutto devono essere infungibili o inconsumabili. Questo significa che l’usufruttuario ha l’obbligo di restituire lo stesso bene alla fine dell’usufrutto.
Casi particolari: quasi-usufrutto e usufrutto di beni deteriorabili
Il quasi-usufrutto
Quasi-usufrutto (art. 995 c.c.): riguarda i beni consumabili, che diventano di proprietà dell’usufruttuario ai fini del godimento. Alla fine dell’usufrutto, l’usufruttuario deve pagare il valore dei beni consumabili o restituire beni della stessa specie e quantità.
Si differenzia dall’usufrutto in senso stretto perché il godimento non avviene tramite il possesso, ma con il passaggio della proprietà.
Usufrutto di beni deteriorabili
Usufrutto di beni deteriorabili: riguarda beni che, pur subendo una diminuzione di valore, possono essere utilizzati più volte (ad esempio, un’auto).
In questo caso, l’usufruttuario è tenuto a restituire i beni deteriorabili nello stato in cui si trovano (art. 996 c.c.).
Usufrutto di mandria o gregge:
Se il nudo proprietario concede all’usufruttuario la facoltà di vendere il bestiame, quest’ultimo non è obbligato a ricostituire numericamente il gregge o la mandria con i nuovi nati.
Tuttavia, se non può restituire i capi (o l’intera mandria o gregge) venduti, deve corrispondere ai nudi proprietari il loro valore corrente al termine dell’usufrutto (Cass. Civ., sentenza 18 maggio 1972, n. 1515).
Costituzione dell’usufrutto
La costituzione dell’usufrutto avviene per disposizione di legge, per contratto, per testamento e per usucapione. Al riguardo, si deve ricordare che la legge stessa può determinare la costituzione dell’usufrutto in capo ad un soggetto determinato, come nel caso dell’usufrutto legale dei genitori sui beni dei figli (art. 324 c.c.).
Nell’ipotesi di contratti costitutivi di usufrutto si richiede la forma scritta a pena di nullità e la successiva trascrizione.
Tipologie negoziali per la costituzione dell’usufrutto
Sebbene l’art. 978 c.c. faccia genericamente riferimento alla volontà dell’uomo, la tipologia negoziale idonea a costituire il diritto di usufrutto deve essere individuata nel testamento e nel contratto.
Per quanto riguarda i negozi unilaterali, nei limiti in cui sono ritenuti vincolanti per l’ordinamento, la possibilità di costituire l’usufrutto deve ritenersi limitata alle sole figure previste dall’art. 1989 c.c. e nella donazione obnuziale di cui all’art. 785 c.c. (Cass. Civ., sentenza 30 gennaio 2007, n. 1967).
Diritti dell’usufruttuario
Come si è visto, l’usufruttuario ha diritto di godere della cosa, rispettando la sua destinazione economica.
Egli ha il diritto di conseguire il possesso della cosa, mettendosi in diretta relazione con la stessa al fine di servirsene, amministrarla e farne propri i frutti.
Diritti dell’usufruttuario secondo la giurisprudenza
Secondo la giurisprudenza prevalente, l’usufruttuario ha diritto di conseguire il possesso della cosa anche nel caso in cui concorra nell’usufrutto per una quota minore rispetto a quella di altri usufruttuari,
“in quanto ove tale diritto spetta a più soggetti si stabilisce tra i medesimi una comunione di godimento che può essere caratterizzata da partecipazioni disuguali, cui si applicano le norme regolanti la comunione dei diritti reali” (Cass. Civ., sentenza 10 marzo 1981, n. 1339).
Per una parte della dottrina, non esiste una facoltà autonoma di possedere nell’usufrutto, in quanto quest’ultimo presuppone una relazione materiale con la cosa stessa che si traduce sia nella sua utilizzazione sia nel suo sfruttamento.
Cessione e locazione dell’usufrutto
L’art. 984 c.c. dispone che spettano all’usufruttuario – per la durata del suo diritto – i frutti naturali e i frutti civili provenienti dalla cosa.
Inoltre, l’usufrutto può essere ceduto dal titolare per un certo tempo o per la durata intera, non potendo tuttavia disporne mortis causa.
Normativa sulle locazioni dell’usufruttuario
Sulla possibilità per l’usufruttuario di locare il bene, l’art. 999 c.c. prevede alcune forme di garanzia per evitare possibili frodi.
In particolare, il primo comma dispone che le locazioni concluse dall’usufruttuario, in corso al tempo della cessazione dell’usufrutto, purché constino da atto pubblico o da scrittura privata di data certa anteriore, continuano per la durata stabilita, ma non oltre cinque anni dalla cessazione dell’usufrutto.
Se, inoltre, l’usufrutto cessa per scadenza del termine, le locazioni non durano in ogni caso se non per l’anno o in caso di fondi rustici per il tempo necessario al raccolto primario (art. 999, co. 2).
Indennità per miglioramenti e altri diritti
La norma di cui all’art. 999 c.c., disciplinante le locazioni concluse dall’usufruttuario – introducendo una deroga al principio dell’efficacia strettamente personale del vincolo obbligatorio diretto a trasferire il godimento di un bene – ha natura eccezionale e non può trovare applicazione fuori dai casi espressamente previsti.
Conseguentemente rientrano nella previsione di essa soltanto i contratti di locazione – abbiano per oggetto immobili urbani o fondi rustici – e non pure i contratti di mezzadria e di colonia in ordine ai quali, ai sensi dell’art. 2160 c.c..
Il trasferimento del diritto del godimento del fondo
Nel caso di trasferimento del diritto di godimento del fondo e così anche per la consolidazione della nuda proprietà con l’usufrutto, il contratto continua nei confronti del proprietario che subentra all’usufruttuario concedente senza che sia necessario un contratto stipulato nella forma scritta in data certa anteriore (Cass. Civ., sentenza 21 dicembre 1982, n. 7060).
Obblighi dell’usufruttuario
Tra i diritti riconosciuti all’usufruttuario vi è anche quello ad un’indennità per i miglioramenti apportati al fondo, che sussistano al momento della restituzione della cosa, nella misura della minor somma tra l’importo della spesa e l’aumento del valore conseguito dalla cosa per effetto dei miglioramenti (art. 985 c.c.).
Spese di amministrazione e riparazioni
All’usufruttuario non è riconosciuto alcun diritto sul tesoro scoperto durante l’usufrutto – salve le ragioni che gli possono competere come ritrovatore – e sugli alberi di alto fusto divelti, spezzati o periti accidentalmente, che spettano al proprietario.
L’usufruttuario può servirsi di essi soltanto per le riparazioni che sono a suo carico.
Altri obblighi dell’usufruttuario
Tra gli obblighi dell’usufruttuario il principale risulta essere il dovere di mantenere la destinazione economica impressa alla cosa dal proprietario correlato a quello di restituire la cosa, al termine dell’usufrutto, nello stato in cui si trova.
La dottrina rileva che, rigorosamente funzionali al rispetto di quest’ultimo, vi sono altri due doveri che pendono sull’usufruttuario, salvo espressa deroga: quello di fare a sue spese l’inventario dei beni e quello di prestare idonea cauzione per prendere possesso della cosa.
Obblighi dell’usufruttuario de pagamento dei canoni
Nel corso dell’esercizio del proprio diritto, che deve avvenire usando la diligenza del buon padre di famiglia, nel rispetto delle regole della tecnica, l’usufruttuario è obbligato al pagamento delle imposte, dei canoni, delle rendite fondiarie e degli altri pesi annuali che gravano sulla cosa.
Obblighi dell’usufruttuario della custodia
L’usufruttuario, inoltre, si accolla le spese e gli oneri relativi alla custodia, all’amministrazione ed alla manutenzione ordinaria del bene.
Obblighi dell’usufruttuario alla manutenzione
Mentre le spese di straordinaria amministrazione competono al proprietario, quelle di ordinaria amministrazione sono a carico dell’usufruttuario. Al riguardo, l’art. 1005 c.c. individua alcune riparazioni straordinarie che secondo l’orientamento prevalente della giurisprudenza non si devono considerare tassativamente elencate.
La norma indica quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento per intero o per una parte notevole dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta. L’usufruttuario deve corrispondere al proprietario, durante l’usufrutto, l’interesse delle somme spese per le riparazioni straordinarie.
obblighi dell’usufruttuario alla manutenzione
Altri obblighi che spettano all’usufruttuario, infine, sono quelli relativi, da un lato, alla denuncia al proprietario delle eventuali usurpazioni commesse da terzi sul fondo e, dall’altro lato, al pagamento di un canone periodico in favore del proprietario, se previsto.
L’elencazione delle riparazioni straordinarie, in relazione agli immobili, contenuta nell’art. 1005 c.c., tenuto conto della differente formulazione della corrispondente norma del cod. civ. del 1865 (art. 504) deve ritenersi di carattere non tassativo (Cass. Civ., sentenza 14 ottobre 1963, n. 2726).
Cause di estinzione dell’usufrutto
L’usufrutto si estingue per diverse cause, tra cui:
- Morte dell’usufruttuario: se l’usufruttuario è una persona fisica, l’usufrutto si estingue alla sua morte. Se invece l’usufruttuario è una persona giuridica, l’usufrutto si estingue dopo 30 anni.
- Prescrizione: se l’usufruttuario non esercita il suo diritto per 20 anni consecutivi, l’usufrutto si estingue per prescrizione.
- Consolidazione: l’usufrutto si estingue per consolidazione quando il nudo proprietario e l’usufruttuario coincidono nella stessa persona. Ad esempio, se il nudo proprietario eredita l’usufrutto, i due diritti si estinguono e il proprietario diventa titolare del bene a pieno titolo.
- Perimento totale del bene: se il bene su cui è costituito l’usufrutto perisce completamente, l’usufrutto si estingue.
- Abuso del diritto da parte dell’usufruttuario: l’usufruttuario può perdere il suo diritto se abusa del bene. Ad esempio, se lo aliena senza il consenso del nudo proprietario, o se lo lascia deteriorare per mancanza di riparazioni.
- Rinuncia dell’usufruttuario: l’usufruttuario può rinunciare al suo diritto in qualsiasi momento.
- Scadenza del termine: se l’usufrutto è stato costituito per un periodo di tempo determinato, si estingue alla scadenza del termine.
Abuso del diritto e relative sanzioni
L’abuso del diritto da parte dell’usufruttuario è disciplinato dall’art. 1015 c.c., che prevede due diverse ipotesi:
- Casi più gravi: se l’usufruttuario aliena il bene o lo lascia deteriorare o andare in perimento per mancanza di ordinarie riparazioni, l’usufrutto si estingue.
- Casi meno gravi: per gli abusi meno gravi, la legge prevede rimedi meno rigorosi, come l’obbligo dell’usufruttuario di risarcire i danni al nudo proprietario o di prestare una cauzione.
Secondo la giurisprudenza (Cass. Civ., sentenza 2 marzo 1976, n. 699), l’esclusione dell’ipotesi di decadenza dall’usufrutto per abusi non impedisce l’applicabilità di misure cautelari a carico dell’usufruttuario a tutela del nudo proprietario.
Diritto di usufrutto su immobile: locazione
Locazione del bene da parte dell’usufruttuario
Nel caso in cui l’originario proprietario di un immobile sia anche locatore e successivamente si verifichi la scissione tra la nuda proprietà e l’usufrutto, a chi spetta la qualità di locatore?
Secondo la giurisprudenza (Cassazione civile, sentenza 26 luglio 2022, n. 23265), in forza del combinato disposto degli articoli 981, 984 e 999 c.c., la qualità di locatore, con tutti i suoi riflessi attivi e passivi, sostanziali e processuali, si concentra per intero nel titolare dell’usufrutto.
Ciò vale sia per la costituzione dell’usufrutto per atto tra vivi che per la costituzione mortis causa.
Costituzione dell’usufrutto per atto tra vivie per mortis caus
- Se il proprietario di un immobile lo affitta e poi cede l’usufrutto a un’altra persona, il nuovo usufruttuario diventa il nuovo locatore.
- Questo significa che il nuovo usufruttuario ha tutti i diritti e gli obblighi del locatore, come ad esempio il diritto di incassare il canone di locazione e l’obbligo di effettuare le riparazioni.
- Il nudo proprietario, invece, non ha più alcun diritto o obbligo in relazione al contratto di locazione.
Diritto di usufrutto su immobile: successione e locazione
Locazione e successione
Un usufruttuario affitta un immobile e poi muore. Chi succede nei suoi diritti e obblighi relativi al contratto di locazione?
Secondo la giurisprudenza (Cassazione civile, sentenza n. 24222/2019), l’erede del defunto usufruttuario non può rifiutare di subentrare nel contratto di locazione stipulato dal suo dante causa.
Ciò significa che l’erede diventa il nuovo locatore e deve assumersi tutti i diritti e gli obblighi derivanti dal contratto di locazione.
L’erede non può, con la propria condotta, impedire il trasferimento agli altri eredi degli effetti giuridici sorti durante la vita dell’usufruttuario.
Questioni su Locazione e successione
- Se un usufruttuario affitta un immobile e poi muore, i suoi eredi diventano i nuovi locatori.
- Gli eredi non possono rifiutare di subentrare nel contratto di locazione e devono assumersi tutti i diritti e gli obblighi derivanti dal contratto.
- Gli eredi non possono impedire agli altri eredi di beneficiare degli effetti giuridici del contratto di locazione, come ad esempio il diritto di percepire il canone di locazione.
Diritto di usufrutto su immobile: forma e requisiti della costituzione
Quali sono i requisiti di forma e contenuto per la valida costituzione di un diritto di usufrutto su un immobile?
Secondo la giurisprudenza (Cassazione civile, sentenza 24 febbraio 2022, n. 6142), la semplice dichiarazione, contenuta nella scrittura privata di costituzione dell’usufrutto, circa l’avvenuto pagamento del prezzo non è sufficiente a soddisfare i requisiti di forma e contenuto imposti dalla legge.
In particolare, la scrittura privata deve indicare:
- L’ammontare del prezzo pagato per la costituzione dell’usufrutto.
- I criteri utilizzati per determinare il prezzo, se non è stato pattuito un importo fisso.
In mancanza di tali indicazioni, la scrittura privata di costituzione dell’usufrutto è nulla.
Per costituire validamente un diritto di usufrutto su un immobile mediante scrittura privata, è necessario specificare l’ammontare del prezzo pagato o i criteri utilizzati per determinarlo.
Se la scrittura privata non contiene tali informazioni, è nulla e il diritto di usufrutto non sorge.
