Amministratore di Condominio

Amministratore di condominio: compiti, responsabilità e rapporto con i condomini

L’amministratore di condominio è una figura chiave per la gestione efficiente e serena di un edificio condominiale. Le sue funzioni e responsabilità sono molteplici e richiedono competenze specifiche in ambito legale, amministrativo e contabile.

Compiti dell’amministratore di condominio:

Gestione ordinaria e straordinaria del condominio: L’amministratore si occupa di tutte le attività necessarie per il buon funzionamento del condominio, dalla manutenzione delle parti comuni alla riscossione delle quote condominiali.

Rappresentanza legale del condominio:

L’amministratore rappresenta il condominio in giudizio e nei rapporti con le pubbliche amministrazioni.
Esecuzione delle delibere assembleari: L’amministratore è tenuto ad applicare le decisioni prese dall’assemblea dei condomini.
Tenuta della contabilità: L’amministratore deve redigere il bilancio preventivo e consuntivo del condominio e gestire la cassa condominiale.
Rispetto del regolamento condominiale: L’amministratore vigila sul rispetto del regolamento condominiale da parte di tutti i condomini.
Responsabilità dell’amministratore di condominio:

L’amministratore è responsabile per i danni causati al condominio dalla sua negligenza o imprudenza. In particolare, è responsabile per:

La gestione delle parti comuni:

L’amministratore è responsabile della sicurezza e della manutenzione delle parti comuni del condominio.
La riscossione delle quote condominiali: L’amministratore è responsabile della riscossione delle quote condominiali e dei morosi.
La tenuta della contabilità: L’amministratore è responsabile della corretta tenuta della contabilità condominiale.
Il rispetto del regolamento condominiale: L’amministratore è responsabile del rispetto del regolamento condominiale da parte di tutti i condomini.
Rapporto tra amministratore e condomini:

Il rapporto tra amministratore e condomini è regolato da un contratto di mandato. L’amministratore è mandatario dei condomini e, in quanto tale, deve agire nell’interesse del condominio.

Mandato dell’amministratore di condominio:

Il mandato dell’amministratore di condominio è disciplinato dagli articoli 1703¹ e seguenti del codice civile. Il mandato può essere conferito con delibera assembleare a maggioranza dei condomini.

L’amministratore e il rapporto di mandato con rappresentanza
L’amministratore di condominio intrattiene con i condomini un rapporto di mandato con rappresentanza. Questo significa che l’amministratore agisce in nome e per conto dei condomini, assumendo la veste di loro rappresentante legale.

Il mandato è un contratto disciplinato dal codice civile (articolo 1703 c.c.) e si basa su un accordo tra due parti:

Mandante: i condomini, che conferiscono l’incarico all’amministratore.
Mandatario: l’amministratore, che si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto dei condomini.
In altre parole, l’amministratore è un soggetto delegato dai condomini a svolgere una serie di attività per la gestione del condominio.

Cosa significa “agire in nome e per conto”?

Quando l’amministratore agisce in nome e per conto dei condomini, significa che gli effetti giuridici dei suoi atti ricadono direttamente sui condomini stessi.

Per esempio, se l’amministratore firma un contratto per la manutenzione del condominio, il contratto sarà vincolante per tutti i condomini, che saranno tenuti a pagare il corrispettivo pattuito.

L’amministratore di condominio come mandatario

L’amministratore di condominio, nel suo ruolo, assume la veste di mandatario. Questo significa che è soggetto alle regole del Codice Civile che disciplinano il contratto di mandato.

In particolare, l’articolo 1129, comma 15², del Codice Civile fa riferimento alle disposizioni sul mandato contenute nel Libro IV (delle obbligazioni), titolo III (dei singoli contratti), capo IX (del mandato), sezione I (disposizioni generali).

In parole semplici, queste regole stabiliscono i diritti e i doveri dell’amministratore e del condominio in relazione al mandato conferito.

E’ importante sottolineare che le stesse regole si applicano anche agli amministratori di edifici di edilizia popolare ed economica, realizzati o recuperati da enti pubblici o con il loro concorso.

Inoltre, le regole sul mandato si applicano anche agli amministratori di enti pubblici non economici o società private senza scopo di lucro che gestiscono edilizia residenziale pubblica.

Codice civile e regolamento condominiale:

Il codice civile e il regolamento condominiale sono le principali fonti normative che disciplinano l’attività dell’amministratore di condominio.

Gestione del condominio:

La gestione del condominio è un’attività complessa che richiede competenze specifiche. L’amministratore di condominio deve essere in grado di gestire le diverse esigenze dei condomini e di risolvere le eventuali controversie.

Tenuta della contabilità condominiale:

Per quando concerne la tenuta della contabilità condominiale è un obbligo per l’amministratore. La contabilità deve essere tenuta in modo chiaro e trasparente e deve essere messa a disposizione dei condomini.

Normativa sull’amministratore di condominio

La figura dell’amministratore di condominio è disciplinata dal Codice Civile, in particolare dagli articoli 1129, 1130, 1131 e 1133.

Nomina, revoca e obblighi dell’amministratore sono definiti dall’articolo 1129 c.c., che stabilisce anche la durata della carica, le modalità di convocazione dell’assemblea condominiale e i quorum deliberativi.

L’articolo 1130 c.c. specifica le attribuzioni dell’amministratore, che includono la gestione ordinaria e straordinaria del condominio, la riscossione dei contributi condominiali, la rappresentanza del condominio in giudizio e la tenuta dei registri contabili.

L’articolo 1131 c.c. disciplina la rappresentanza dell’amministratore, che può agire in nome e per conto del condominio sia in giudizio che fuori.

L’articolo 1133 c.c. stabilisce i provvedimenti urgenti che l’amministratore può adottare in caso di necessità, salvo ratifica da parte dell’assemblea condominiale.

Oltre al Codice Civile, la normativa sull’amministratore di condominio è integrata da:

Disposizioni attuative del Codice Civile: in particolare, l’articolo 64 disp. att. c.c. disciplina la revoca dell’amministratore e l’articolo 71 bis disp. att. c.c. stabilisce i requisiti per poter svolgere l’incarico di amministratore.
Decreto Ministeriale n. 140/2014: questo decreto contiene il “Regolamento recante la determinazione dei criteri e delle modalità per la formazione degli amministratori di condominio nonché dei corsi di formazione per gli amministratori condominiali”.
La normativa sull’amministratore di condominio è complessa e in continua evoluzione. Per questo motivo, è consigliabile rivolgersi a un professionista qualificato per ottenere una consulenza specifica in materia.

In aggiunta a quanto sopra, si segnala che:

La legge n. 220/2012 ha riformato il condominio, introducendo nuove norme in materia di amministrazione condominiale.
La legge n. 44/2012 ha introdotto il nuovo Registro Nazionale degli Amministratori di Condominio.
Per approfondire la normativa sull’amministratore di condominio, si possono consultare i seguenti siti web:

Sito del Ministero dello Sviluppo Economico: https://www.mise.gov.it/index.php?lang=it
Sito del Consiglio Nazionale del Notariato: https://www.notariato.it/
Sito dell’Associazione Nazionale Amministratori Condominiali: [URL non valido rimosso]

Amministratore di condominio: funzioni, obblighi e poteri

L’amministratore di condominio: guida completa alle sue funzioni, obblighi e poteri. Trova informazioni su nomina, compiti, responsabilità e gestione del condominio.

L’amministratore di condominio svolge un ruolo chiave nella gestione del condominio, soggiacendo alle regole del contratto di mandato e al dovere di diligenza del buon padre di famiglia (art. 1710 c.c.).

Le principali attribuzioni dell’amministratore sono contenute nell’articolo 1130 del codice civile, anche se il regolamento condominiale può contenere ulteriori previsioni al riguardo.

Provvedimenti dell’amministratore di condominio: obblighi per i condomini

Ai sensi dell’articolo 1133, comma 1, del codice civile, tutti i provvedimenti adottati dall’amministratore di condominio nell’ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini.

Le attività di ordinaria amministrazione sono quelle che rientrano nei compiti quotidiani dell’amministratore e non necessitano di una specifica delibera assembleare. Rientrano in questa categoria, ad esempio, la manutenzione ordinaria delle parti comuni, la riscossione delle quote condominiali, il pagamento dei fornitori.

Gli atti di straordinaria amministrazione, invece, sono quelli che comportano innovazioni o modifiche alle parti comuni, interventi di manutenzione straordinaria, spese superiori a un determinato importo. Per questi atti è necessaria un’espressa deliberazione assembleare, salvo in caso di urgenza e indifferibilità. In sintesi distinguiamo:

Funzioni principali dopo la costituzione del condominio:

• Esecuzione delle deliberazioni assembleari
• Gestione delle parti comuni
• Rappresentanza del condominio in giudizio
• Riscossione delle quote condominiali
• Pagamento dei fornitori
• Predisposizione del bilancio consuntivo e preventivo

Obblighi:

• Agire con diligenza e prudenza
• Conservare la documentazione condominiale
• Convocare l’assemblea
• Render conto della sua gestione

Poteri:

• Ordinaria amministrazione: atti di manutenzione ordinaria, riscossione delle quote condominiali, pagamento dei fornitori
• Straordinaria amministrazione: atti che comportano innovazioni o modifiche alle parti comuni, interventi di manutenzione straordinaria, spese superiori a un determinato importo

Delibera assembleare:

• Per gli atti di straordinaria amministrazione, eccezion fatta per le ipotesi di urgenza e indifferibilità, è necessaria un’espressa deliberazione assembleare.

Per maggiori informazioni o per ricevere una consulenza personalizzata, contatta il nostro studio legale.

Esecuzioni delibere assembleari condominio: obblighi dell’amministratore

L’amministratore di condominio è tenuto ad eseguire le delibere assembleari in modo diligente e tempestivo.

Tra le sue principali funzioni in materia di delibere assembleari:

• Convocazione annuale dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto
• Convocazione straordinaria dell’assemblea su richiesta di almeno due condomini che rappresentino 1/6 del valore dell’edificio (art. 66 c. 1 disp. att. c.c.)
• Esecuzione dei lavori deliberati dall’assemblea
• Pagamento delle fatture relative ai lavori deliberati
• Riscossione delle quote condominiali necessarie per il pagamento dei lavori deliberati

L’amministratore è responsabile per l’esecuzione delle delibere assembleari e può essere revocato se non adempie a questo suo obbligo.

In caso di dubbi o controversie in merito all’esecuzione delle delibere assembleari, è consigliabile contattare un avvocato esperto in diritto condominiale.

La disciplina delle cose comuni

L’amministratore di condominio ha il compito di gestire e disciplinare l’utilizzo dei beni e servizi comuni, garantendo a tutti i condomini la migliore fruibilità. In questa disciplina rientrano le scale, gli androni, il cortile, il giardino, il lastrico solare ad uso non esclusivo e così via.

Compiti dell’amministratore

L’amministratore, ai sensi dell’art. 1130 c. 1 n. 2 c.c., deve:

• Verificare l’uso dei beni e servizi comuni: L’amministratore vigila sul rispetto del regolamento condominiale e delle norme di legge in materia di uso delle cose comuni e alla loro destinazione d’Uso prevista dal Catasto e classificazioni catastali degli immobili.
• Disciplinare il godimento dei beni comuni: L’amministratore può emanare disposizioni per disciplinare l’utilizzo dei beni comuni, garantendo a tutti i condomini la possibilità di farne uso secondo il loro diritto.
• Occuparsi della manutenzione: L’amministratore è responsabile della manutenzione ordinaria e straordinaria dei beni comuni.
• Intervenire in caso di violazioni: In caso di attività che incidono negativamente sulle destinazioni d’uso delle parti comuni, l’amministratore può diffidare l’esecutore e chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione.

Azione in caso di attività che violano la destinazione d’uso

L’art. 1117 quater c.c. disciplina il caso di attività che incidono negativamente sulle destinazioni d’uso delle parti comuni. In tali situazioni:

• Diffida: L’amministratore o i condomini possono diffidare l’autore della violazione, intimandogli di cessare il comportamento illegittimo.
• Convocazione dell’assemblea: L’amministratore può convocare l’assemblea condominiale per deliberare in merito alla violazione e alle azioni da intraprendere.
• Richiami: L’amministratore può rivolgere al soggetto inadempiente dei richiami, formali o informali.
• Sanzioni: Se il regolamento condominiale lo prevede, può essere irrogata una sanzione al trasgressore. L’art. 70 disp. att. c.c. prevede il pagamento di una somma da 200 sino ad 800 euro in caso di recidiva. L’assemblea condominiale delibera sull’adozione della sanzione.

Esempi di violazioni

• Schiamazzi eccessivi da parte di bambini che giocano in giardino.
• Deposito di oggetti ingombranti nelle parti comuni.
• Installazione di tende da sole o altri manufatti senza autorizzazione.
• Uso improprio dei parcheggi condominiali.

Gli atti conservativi dell’amministratore

Nell’amministrazione condominiale, gli atti conservativi assumono un ruolo fondamentale per la tutela e la salvaguardia delle parti comuni dell’edificio. In questa sede, si fornisce una versione ampliata e corretta del testo originale, integrando le relative fonti normative.

Definizione e natura giuridica:

Gli atti conservativi si configurano come interventi urgenti e necessari a preservare lo stato di integrità e funzionalità delle parti comuni condominiali, scongiurando il deterioramento e la compromissione del loro valore. La loro natura giuridica è stata oggetto di dibattito dottrinale e giurisprudenziale, inquadrandoli come:

• Atti di gestione: tesi prevalente che li riconduce all’ordinaria amministrazione, non necessitando di preventiva delibera assembleare (art. 1130, comma 1, n. 4, c.c.).
• Atti negoziali: qualificati come contratti atipici, con effetti obbligatori per il condominio.
• Atti di natura mista: negoziale e gestoria, in ragione della loro finalità conservativa e del contestuale impatto sulla sfera patrimoniale del condominio.

Ambito di applicazione:

Rientrano tra gli atti conservativi:

• Manutenzione ordinaria: interventi di natura periodica e ripetitiva volti a mantenere in efficienza le parti comuni (art. 1130, comma 1, n. 4, c.c.). Esempi: tinteggiatura facciate, riparazione di tegole, manutenzione impianti.
• Atti urgenti: interventi necessari a fronteggiare situazioni di pericolo imminente per la sicurezza o la salvaguardia del condominio (art. 1135, comma 2, c.c.). Esempi: messa in sicurezza cornicione pericolante, riparazione urgente di una tubatura rotta.
• Atti cautelari: azioni volte a tutelare i diritti del condominio in caso di controversie o minacce (art. 1130, comma 1, n. 4, c.c.). Esempi: sequestro conservativo, opposizione a decreto ingiuntivo.

Ruolo dell’amministratore:

L’amministratore, in qualità di mandatario del condominio, assume un ruolo chiave nella gestione degli atti conservativi:

• Potere di iniziativa: può autonomamente compiere atti conservativi rientranti nella manutenzione ordinaria o in situazioni di urgenza (art. 1130, comma 1, n. 4, e art. 1135, comma 2, c.c.).
• Dovere di diligenza: è tenuto ad agire con tempestività e prudenza nell’esecuzione degli atti conservativi, al fine di tutelare l’interesse del condominio.
• Obbligo di rendicontazione: deve informare l’assemblea condominiale degli atti conservativi compiuti, fornendo adeguata rendicontazione delle spese sostenute.

Fonti normative:

• Codice civile, artt. 1130, 1135.
• Riforma del condominio (Legge n. 220/2012).
• Giurisprudenza di merito e di legittimità (Cass. civ., sez. II, 2775/1997; Cass. civ., sez. VI, 10434/2017).

Anagrafe condominiale: adempimenti e obblighi per l’amministratore

L’anagrafe condominiale è un registro obbligatorio che l’amministratore di condominio deve compilare e tenere aggiornato. Contiene i dati anagrafici e catastali dei proprietari, dei titolari di diritti reali e di godimento delle unità immobiliari.

Obblighi dell’amministratore:

• Compilazione del registro: L’amministratore è tenuto a redigere il registro anagrafe condominiale, inserendo le informazioni previste dalla legge (art. 1130, comma 1, n. 6, c.c.).
• Aggiornamento del registro: L’amministratore deve costantemente aggiornare il registro, annotando eventuali variazioni dei dati (es. cambio di residenza, subentro di un nuovo proprietario).
• Richiesta di dati mancanti: In caso di dati mancanti, l’amministratore deve richiedere i documenti necessari ai condomini interessati.
• Conservazione del registro: Il registro anagrafe condominiale deve essere conservato presso l’amministratore e messo a disposizione dei condomini che ne facciano richiesta.

Cosa deve contenere il registro:

• Generalità dei condomini: Nome, cognome, codice fiscale, residenza o domicilio.
• Titolari di diritti reali: Usufruttuari, enfiteuti, superficie.
• Titolari di diritti personali di godimento: Conduttori, comodatari.
• Dati catastali: Foglio, particella, subalterno, categoria, rendita catastale.

Fonti normative:

• Codice civile: Articolo 1130, comma 1, n. 6.
• Decreto del Ministero dello Sviluppo Economico 16 aprile 2013: Regolamento recante la disciplina dell’anagrafe condominiale.

Consigli per la compilazione e l’aggiornamento del registro:

• Utilizzare un formato chiaro e facilmente consultabile.
• Predisporre un sistema per la raccolta e l’aggiornamento dei dati (es. moduli cartacei, piattaforma online).
• Informare i condomini dell’obbligo di comunicare le eventuali variazioni dei dati.
• Conservare il registro in modo sicuro e riservato.

Sanzioni in caso di inadempimento:

L’amministratore che non adempie all’obbligo di tenuta del registro anagrafe condominiale è punito con la sanzione amministrativa pecuniaria da 258 a 1.032 euro (art. 1130, comma 9, c.c.).

I doveri dell’amministratore di condominio

L’amministratore di condominio svolge un ruolo chiave nella gestione del condominio, ed è soggetto a numerosi obblighi ben definiti. In questo articolo, analizziamo in dettaglio i principali doveri dell’amministratore, come previsto dall’art. 1129 del codice civile.

Obblighi di comunicazione:

• Comunicare i propri dati anagrafici e professionali (art. 1129 c. 2 c.c.)
• Affiggere l’indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti (art. 1129 c. 5 c.c.)

Obblighi di gestione:

• Aprire un conto corrente condominiale (art. 1129 c. 7 c.c.)
• Eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni (art. 1129 c. 8 c.c.)
• Agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dai condomini (art. 1129 c. 9 c.c.)
• Conservare la documentazione condominiale (art. 1129 c. 8 c.c.)
• Predisporre la rendicontazione periodica (art. 1129 c. 7 c.c.)

Obblighi assicurativi:

• Adeguare i massimali della polizza (art. 1129 c. 4 c.c.)

Competenze:

• L’amministratore deve specificare l’importo del suo compenso (art. 1129 c. 14 c.c.)

Revoca:

• L’amministratore può essere revocato in caso di gravi irregolarità (art. 1129 c. 12 c.c.)

Per maggiori informazioni o per ricevere una consulenza personalizzata sui doveri dell’amministratore di condominio, contatta il nostro studio legale.

1. art. 1703 del Codice Civile: Il mandato è il contratto col quale una parte si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto dell’altra. ↩︎
2. art 1129, comma 15: Per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV. ↩︎

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