L’apertura di un B&B in Condominio è una pratica sempre più diffusa, ma comporta diverse considerazioni legali e normative.
La nuova normativa sui B&B in Condominio per il 2024, introdotta per le locazioni brevi e turistiche nella L.213/2023 (legge di bilancio 2024) e nel DL 145/2023 (conv.in L. 191/2023); chiarisce ulteriormente le regole, con specifiche indicazioni sulla gestione delle spese condominiali, i requisiti degli spazi e gli obblighi nei confronti della sicurezza pubblica.
Analizziamo dettagliatamente cosa è necessario sapere per avviare un B&B in condominio, senza incorrere in problemi legali.
Regolamento condominiale e B&B in Condominio
La normativa 2024 non richiede il consenso dell’assemblea condominiale per l’avvio di un B&B, a meno che non vi siano espliciti divieti nel regolamento condominiale. Tuttavia, è essenziale verificare la destinazione d’uso dell’immobile: deve essere residenziale per poter avviare l’attività.
Il proprietario di un appartamento situato in un condominio, o l’inquilino con contratto che lo permetta, può destinare l’intero alloggio o parte di esso all’attività di B&B senza il preventivo consenso dell’assemblea condominiale. Tuttavia, è obbligatorio accertarsi che la destinazione d’uso dell’immobile sia abitativa.
L’utilizzo come B&B è infatti subordinato a questa condizione e non comporta una modifica della destinazione d’uso. Qualora il regolamento condominiale contrattuale vieti chiaramente l’esercizio di attività ricettive, sarà necessario ottenere una modifica del regolamento, che richiede l’unanimità dei condòmini.
Spese Condominiali e B&B
La giurisprudenza ha stabilito che l’attività di B&B non comporta un aumento delle spese condominiali per il proprietario. Le spese continuano a essere ripartite secondo i criteri usuali, basati sui millesimi o su altri criteri previsti dal regolamento condominiale.
L’avvio di un B&B non giustifica un aumento delle spese condominiali per il proprietario. Secondo la normativa vigente, il criterio di ripartizione delle spese rimane invariato, anche se l’appartamento è utilizzato per un’attività ricettiva. Questo principio è stato ribadito dal Tribunale di Catania, che ha chiarito come le spese debbano essere ripartite in modo proporzionale al valore della proprietà.
Regole per il B&B in Condominio: Sicurezza e Obblighi
I gestori di un B&B devono comunicare alle autorità i nomi degli ospiti entro 24 ore dal loro arrivo e sono tenuti a rispettare le norme condominiali, in particolare riguardo ai rumori molesti e all’uso degli spazi comuni regole di buon senso su Diritto d’uso in condominio: come non avere problemi .
Il proprietario che gestisce un B&B in condominio ha l’obbligo di segnalare alla questura, entro 24 ore dall’arrivo degli ospiti, i dati personali degli stessi tramite il Portale Alloggiati Web della Polizia di Stato. Inoltre, è responsabile per eventuali rumori molesti causati dagli ospiti.
Le norme condominiali possono prevedere sanzioni per il mancato rispetto delle regole sul silenzio, e il proprietario potrebbe essere chiamato a rispondere per danni arrecati alle parti comuni o ad altri condòmini.
Nuova Normativa regionale: Requisiti e Spazi
Le norme che regolano il numero di camere e ospiti in un B&B variano da regione a regione, con specifiche differenze riguardo alla dimensione delle stanze e ai requisiti strutturali.
Le normative regionali stabiliscono il numero massimo di camere e ospiti che un B&B può ospitare, variando notevolmente tra le diverse regioni. Ad esempio, in Emilia Romagna, Piemonte e Lazio, è consentito affittare fino a tre camere, mentre in Sicilia il limite può arrivare a venti ospiti. È fondamentale assicurarsi che gli spazi destinati all’attività rispondano ai requisiti edilizi, urbanistici e igienico-sanitari previsti dalle normative locali.
Linee guida per B&B in Condominio
Avviare un B&B in condominio richiede una conoscenza approfondita delle normative vigenti. La nuova normativa per il 2024 fornisce linee guida chiare, ma è sempre consigliabile verificare le leggi regionali e le disposizioni del regolamento condominiale per evitare controversie.
La nuova normativa per B&B introduce le seguenti regole:
- Aumento dell’aliquota della cedolare secca limitatamente alle locazioni brevi,
- Introduzione del Codice identificativo nazionale (CIN) e di altri adempimenti relativi a locazioni brevi, turistiche e strutture ricettive,
- dispositivi di sicurezza per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti; estintori portatili.
Con le giuste precauzioni, l’attività di B&B può rappresentare un’ottima opportunità per valorizzare il proprio immobile.
