Nel sistema di approvazione delle delibere condominiali , si applica il principio della doppia maggioranza . Pertanto la Millesimi e doppia maggioranza in assemblea condominiale si basa su due elementi chiave:
- Maggioranza delle “teste” : il conteggio si basa sui condomini presenti, con un voto per ciascuno, indipendentemente dai millesimi posseduti.
- Maggioranza dei millesimi : qui conta il valore millesimale, dando più peso a chi possiede una quota maggiore di millesimi.
Questa doppia maggioranza permette di bilanciare il potere decisionale in assemblea, garantendo che sia il numero di partecipanti sia il valore delle loro quote siano rappresentati equamente.
Millesimi e doppia maggioranza in assemblea condominiale, come si verifica
In assemblea condominiale può non essere facile individuare se e quale maggioranza si sia formata, soprattutto per le delibere in seconda convocazione che non prevedono quorum deliberativi particolari (1/3 dei condomini + 1/3 del valore dell’edificio).
Tali situazioni creano difficoltà interpretative quando il consenso si spacca in due gruppi che, singolarmente, raggiungono i quorum richiesti, con possibili pareggi o diverse maggioranze di teste o di valore.
Esempio: in un condominio con 18 condomini, 16 si presentano in assemblea per approvare il rendiconto dell’amministratore. 8 condomini (con 400 millesimi) votano a favore, mentre gli altri 8 (con 3680 o 420 millesimi) votano contro. In alternativa, 7 condomini (con 370 millesimi) possono essere a favore e 9 (con 450 millesimi) contro.
In entrambi i casi, entrambi i gruppi raggiungono i quorum richiesti. Come si determina il gruppo prevalente?
Maggioranza per teste e per quote
La chiave per risolvere questo dilemma sulla maggioranza per teste e per quote è il principio cardine della doppia maggioranza (teste e valore) nelle votazioni assembleari:
a) Se un gruppo di condomini raggiunge entrambe le maggioranze (teste e valore), la votazione degli altri condomini è irrilevante, anche se questi ultimi hanno più teste o più valore.
b) Se entrambi i gruppi raggiungono la doppia maggioranza, la delibera è valida solo se un gruppo supera l’altro sia per teste che per valore. Se un gruppo ha più teste ma minore quota, non c’è la doppia maggioranza e non si può applicare il criterio delle teste su quello del valore (o viceversa). In questo caso, non si ha alcuna deliberazione valida, neanche in caso di pareggio tra i gruppi.
Calcolo ripartizione spese condominiali millesimi
La comprensione del principio della doppia maggioranza è fondamentale per interpretare correttamente i risultati delle votazioni in assemblea condominiale e per evitare contestazioni. L’articolo fornisce una spiegazione chiara e accessibile di questo principio, corredata da esempi concreti.
Ricorda: in caso di dubbi o incertezze, è sempre consigliabile consultare un amministratore di condominio o un avvocato esperto in materia condominiale.
Quale quorum costitutivo e deliberativo
Affinché le delibere assunte in assemblea condominiale siano valide, è fondamentale raggiungere due quorum distinti: quorum costitutivo e quorum deliberativo. In questa guida completa, analizzeremo in dettaglio entrambi i quorum, fornendo tabelle riassuntive e chiarendo ogni dubbio.
Quorum Costitutivo:
Il quorum costitutivo rappresenta il numero minimo di condomini che devono essere presenti in assemblea affinché questa possa considerarsi validamente costituita. Tale quorum varia a seconda della convocazione:
Quorum costitutivo prima convocazione
L’assemblea in prima convocazione deve considerarsi costituita validamente quando siano presenti tanti condomini che rappresentino:
- Maggioranza dei partecipanti al condominio (metà più uno dei condomini)
- Due terzi del valore dell’intero edificio (espressa in millesimi)
quorum costitutivo seconda convocazione
L’assemblea in seconda convocazione è costituita regolarmente con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio, e un terzo del partecipanti al condominio. Il quorum costitutivo seconda convocazione e così indicato:
- Un terzo dei partecipanti al condominio
- Un terzo del valore dell’intero edificio (espressa in millesimi)
Quorum deliberativo in assemblea ordinaria o straordinaria:
Oltre al quorum costitutivo, per la validità delle delibere è necessario raggiungere anche il quorum deliberativo, ovvero la maggioranza dei voti ponderati in base ai millesimi di proprietà. Il quorum deliberativo varia a seconda dell’argomento all’ordine del giorno:
quorum deliberativo assemblea ordinaria
Il quorum deliberativo è pari al numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio:
- Maggioranza semplice: metà più uno dei voti presenti in assemblea
quorum deliberativo assemblea straordinaria:
Per quanto concerne il quorum deliberativo assemblea straordinaria si richiede la maggioranza qualificata:
- Due terzi dei voti per la nomina dell’amministratore
- Maggioranza dei condomini per le innovazioni di notevole entità
- Unanimità per la ricostruzione dell’edificio
Tabella riassuntiva maggioranze in condominio
Si riporta la Tabella riassuntiva maggioranze in condominio tabella maggioranze in condominio validità per assemblee condominiali, in prima e in seconda convocazione, e per deliberare sulle questioni di interesse per la gestione straordinaria o ordinaria.
Maggioranze in prima convocazione
| MAGGIORANZE IN PRIMA CONVOCAZIONE | Rif. norm. | Num. Voti favorevoli | Val. dei voti favorevoli |
| Amministratore: compenso | Art. 1135 Codice Civile | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Amministratore: nomina, conferma e revoca (*) | Art. 1136 Codice Civile | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Amministratore: diniego di rinnovazione (tacita) dell’incarico | Art. 1129 Codice Civile | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Antenne satellitari | Legge 66/2001 | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Ascensore: superamento delle barriere architettoniche | Legge 13/1989 | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Autorizzazione all’amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato | Art. 1135 Codice Civile | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Costituzione o trasferimento dei diritti reali | Art. 1108 Codice Civile | 100% condomini | 1000 millesimi |
| Deliberazioni che non richiedono maggioranze espressamente previste dalla legge | – | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Destinazioni d’uso delle parti comuni: modifiche per soddisfare esigenze di interesse condominiale | Art. 1117-ter Codice Civile | 80% condomini | 800 millesimi |
| Destinazioni d’uso: deliberazioni in merito alla tutela | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi | |
| Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili: deliberazioni che prescrivono adeguate modalità alternative di esecuzione ovvero impongono cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio o, ancora, impongono la prestazione di idonea garanzia per eventuali danni | Art. 1122-bis Codice Civile | 50%+1 intervenuti | 667 millesimi |
| Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva: adeguamento di quelli esistenti in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà esclusiva | Art. 155-bis Disp. Att. C.C. | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Impianto di riscaldamento: distacco da cui derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condòmini | Legge 10/1991 | 100% condomini | 1000 millesimi |
| Impianto di riscaldamento: intervento di trasformazione per contenimento energetico individuato attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato | Legge 10/1991 | 50%+1 intervenuti | 334 millesimi |
| Impianto di riscaldamento: adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e conseguente riparto degli oneri in base al consumo effettivamente registrato | Legge 10/1991 | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Infrastrutture di ricarica elettrica dei veicoli: opere edilizie di installazione | Legge 134/2012 | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Innovazioni: gravose o voluttuarie | Art. 1121 Codice Civile | 50%+1 intervenuti | 667 millesimi |
| Innovazioni condominiali relative ai lavori di ammodernamento necessari al passaggio dei cavi in fibra ottica | Legge 69/2009 | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Innovazioni che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino | Art. 1120 Codice Civile | 100% condomini | 1000 millesimi |
| Innovazioni: uso più comodo, miglioramento o maggior rendimento delle cose comuni | Art. 1120 Codice Civile | 50%+1 intervenuti | 667 millesimi |
| Innovazioni aventi ad oggetto: 1) opere e interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità di edifici e impianti; 2) opere e interventi previsti per eliminare barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici, per la realizzazione di parcheggi destinati al servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonché per la produzione di energia mediate l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune; 3) installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo (con esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condòmini di farne uso secondo il loro diritto) | Art. 1120 Codice Civile | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Internet: attivazione sito per consultazione ed estrazione copia, in formato digitale, dei documenti previsti dalla delibera assembleare | Art. 71-ter Disp. Att. C.C. | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Interventi di recupero relativi ad un unico immobile composto da più unità immobiliari | Legge 457/1978 | 50%+1 condomini | 500 millesimi |
| Interventi volti al contenimento del consumo energetico individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato | Legge 10/1991 | 50%+1 intervenuti | 334 millesimi |
| Ipoteca: costituzione per garantire la restituzione delle somme mutuate per la ricostruzione o per il miglioramento della cosa comune | Art. 1108 Codice Civile | 50%+1 condomini | 667 millesimi |
| Liti attive e passive su materie esorbitanti le attribuzioni dell’amministratore | Art. 1136 Codice Civile | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Locazioni ultranovennali | Art. 1108 Codice Civile | 100% condomini | 1000 millesimi |
| Manutenzione ordinaria | – | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Manutenzione straordinaria: riparazioni di notevole entità | Art. 1136 Codice Civile | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Mediazione: delibera che legittima l’amministratore a partecipare al procedimento | Art. 71-quater Disp. Att. C.C. | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Mediazione: approvazione della proposta conciliativa | Art. 71-quater Disp. Att. C.C. | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Parcheggi sotterranei o siti al piano terreno: realizzazione | Legge 122/1989 | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Portierato: soppressione, istituzione o modificazione del servizio | – | 50%+1 intervenuti | 667 millesimi |
| Regolamento: approvazione e modifiche | Art. 1138 Codice Civile | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Regolamento contrattuale: modifiche comportanti variazioni nei diritti soggettivi sulle cose comuni o nel potere dei condòmini di disporre delle proprietà esclusive | – | 100% condomini | 1000 millesimi |
| Rendiconto annuale: approvazione | Art. 1135 Codice Civile | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Residui attivi: impiego | Art. 1135 Codice Civile | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Revisore condominiale: nomina | Art. 1130-bis Codice Civile | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Ricostruzione dell’edificio in caso di perimento inferiore a 3/4 del valore dello stesso | Artt. 1128, 1136 Codice Civile | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Ricostruzione dell’edificio in caso di perimento totale (superiore a 3/4 del valore dello stesso) | Art. 1128 Codice Civile | 100% condomini | 1000 millesimi |
| Rinuncia al diritto sulle parti comuni (escluso l’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento) | – | 100% condomini | 1000 millesimi |
| Scioglimento: divisione in parti con caratteristiche di edifici autonomi | Art. 61 Disp. Att. C.C. | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Scioglimento: modifiche allo stato attuale | Art. 62 | 50%+1 | 667 |
| dell’edificio per rendere possibile la divisione in parti autonome | Disp. Att. C.C. | intervenuti | millesimi |
| Sopraelevazione: autorizzazione in caso di divieto | Art. 1127 Codice Civile | 100% condomini | 1000 millesimi |
| Spese: ripartizione | Art. 1135 Codice Civile | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Supercondominio: designazione per ciascun condominio di un proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni e per la nomina dell’amministratore (quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta) | Art. 67 Disp. Att. C.C. | 50%+1 intervenuti | 667 millesimi |
| Tabella dei valori millesimali ai fini della determinazione delle quote di comproprietà: formazione, rettifica o modifica | – | 100% condomini | 1000 millesimi |
| Tabelle millesimali per la ripartizione delle spese: formazione | Art. 69 Disp. Att. C.C. | 100% condomini | 1000 millesimi |
| Tabelle millesimali per la ripartizione delle spese: rettifica o modifica in assenza di errori o di mutamenti nelle condizioni dell’edificio che alterino per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino | Art. 69 Disp. Att. C.C. | 100% condomini | 1000 millesimi |
| Tabelle millesimali per la ripartizione delle spese: rettifica o modifica in conseguenza di errori o di mutamenti nelle condizioni dell’edificio che alterino per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino | – | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Vendita o cessione di beni | Art. 1108 Codice Civile | 100% condomini | 1000 millesimi |
| Videosorveglianza: installazione di un impianto su parti condominiali | Art. 1122-ter Codice Civile | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
maggioranza assemblea condominiale seconda convocazione
Perché le assemblee si fanno in seconda convocazione? Quale maggioranza assemblea condominiale seconda convocazione?
I condòmini si riuniscono in seconda convocazione perché la legge prevede un quorum più basso necessario per deliberare in assemblea e prendere le varie decisioni. In seconda convocazione è molto più facile giungere a un accordo che sia valido per legge.
| SECONDA CONVOCAZIONE | Rif. Norm. | Num. voti favorevoli | Val. dei voti favorevoli |
| Amministratore: compenso | Art. 1135 Codice Civile | 50%+1 intervenuti | 334 millesimi |
| Amministratore: nomina, conferma e revoca (*) | Art. 1136 Codice Civile | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Amministratore: diniego di rinnovazione (tacita) dell’incarico | Art. 1129 Codice Civile | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Antenne satellitari | Legge 66/2001 | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Ascensore: superamento delle barriere architettoniche | Legge 13/1989 | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Autorizzazione all’amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato | Art. 1135 Codice Civile | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Costituzione o trasferimento dei diritti reali | Art. 1108 Codice Civile | 100% condomini | 1000 millesimi |
| Deliberazioni che non richiedono maggioranze espressamente previste dalla legge | – | 50%+1 intervenuti | 334 millesimi |
| Destinazioni d’uso delle parti comuni: modifiche per soddisfare esigenze di interesse condominiale | Art. 1117-ter Codice Civile | 80% condomini | 800 millesimi |
| Destinazioni d’uso: deliberazioni in merito alla tutela | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi | |
| Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili: deliberazioni che prescrivono adeguate modalità alternative di esecuzione ovvero impongono cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio o, ancora, impongono la prestazione di idonea garanzia per eventuali danni | Art. 1122-bis Codice Civile | 50%+1 intervenuti | 667 millesimi |
| Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva: adeguamento di quelli esistenti in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà esclusiva | Art. 155-bis Disp. Att. C.C. | 50%+1 intervenuti | 334 millesimi |
| Impianto di riscaldamento: distacco da cui derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condòmini | Legge 10/1991 | 100% condomini | 1000 millesimi |
| Impianto di riscaldamento: intervento di trasformazione per contenimento energetico individuato attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato | Legge 10/1991 | 50%+1 intervenuti | 334 millesimi |
| Impianto di riscaldamento: adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e conseguente riparto degli oneri in base al consumo effettivamente registrato | Legge 10/1991 | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Infrastrutture di ricarica elettrica dei veicoli: opere edilizie di installazione | Legge 134/2012 | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Innovazioni: gravose o voluttuarie | Art. 1121 Codice Civile | 50%+1 intervenuti | 667 millesimi |
| Innovazioni condominiali relative ai lavori di ammodernamento necessari al passaggio dei cavi in fibra ottica | Legge 69/2009 | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Innovazioni che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino | Art. 1120 Codice Civile | 100% condomini | 1000 millesimi |
| Innovazioni: uso più comodo, miglioramento o maggior rendimento delle cose comuni | Art. 1120 Codice Civile | 50%+1 intervenuti | 667 millesimi |
| Innovazioni aventi ad oggetto: 1) opere e interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità di edifici e impianti; 2) opere e interventi previsti per eliminare barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici, per la realizzazione di parcheggi destinati al servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonché per la produzione di energia mediate l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune; 3) installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo (con esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condòmini di farne uso secondo il loro diritto) | Art. 1120 Codice Civile | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Internet: attivazione sito per consultazione ed estrazione copia, in formato digitale, dei documenti previsti dalla delibera assembleare | Art. 71-ter Disp. Att. C.C. | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Interventi di recupero relativi ad un unico immobile composto da più unità immobiliari | Legge 457/1978 | 50%+1 condomini | 500 millesimi |
| Interventi volti al contenimento del consumo energetico individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato | Legge 10/1991 | 50%+1 intervenuti | 334 millesimi |
| Ipoteca: costituzione per garantire la restituzione delle somme mutuate per la ricostruzione o per il miglioramento della cosa comune | Art. 1108 Codice Civile | 50%+1 condomini | 667 millesimi |
| Liti attive e passive su materie esorbitanti le attribuzioni dell’amministratore | Art. 1136 Codice Civile | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Locazioni ultranovennali | Art. 1108 Codice Civile | 100% condomini | 1000 millesimi |
| Manutenzione ordinaria | – | 50%+1 intervenuti | 334 millesimi |
| Manutenzione straordinaria: riparazioni di notevole entità | Art. 1136 Codice Civile | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Mediazione: delibera che legittima l’amministratore a partecipare al procedimento | Art. 71-quater Disp. Att. C.C. | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Mediazione: approvazione della proposta conciliativa | Art. 71-quater Disp. Att. C.C. | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Parcheggi sotterranei o siti al piano terreno: realizzazione | Legge 122/1989 | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Portierato: soppressione, istituzione o modificazione del servizio | – | 50%+1 intervenuti | 667 millesimi |
| Regolamento: approvazione e modifiche | Art. 1138 Codice Civile | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Regolamento contrattuale: modifiche comportanti variazioni nei diritti soggettivi sulle cose comuni o nel potere dei condòmini di disporre delle proprietà esclusive | – | 100% condomini | 1000 millesimi |
| Rendiconto annuale: approvazione | Art. 1135 Codice Civile | 50%+1 intervenuti | 334 millesimi |
| Residui attivi: impiego | Art. 1135 Codice Civile | 50%+1 intervenuti | 334 millesimi |
| Revisore condominiale: nomina | Art. 1130-bis Codice Civile | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Ricostruzione dell’edificio in caso di perimento inferiore a 3/4 del valore dello stesso | Artt. 1128, 1136 Codice Civile | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Ricostruzione dell’edificio in caso di perimento totale (superiore a 3/4 del valore dello stesso) | Art. 1128 Codice Civile | 100% condomini | 1000 millesimi |
| Rinuncia al diritto sulle parti comuni (escluso l’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento) | – | 100% condomini | 1000 millesimi |
| Scioglimento: divisione in parti con caratteristiche di edifici autonomi | Art. 61 Disp. Att. C.C. | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Scioglimento: modifiche allo stato attuale | Art. 62 | 50%+1 | 667 |
| dell’edificio per rendere possibile la divisione in parti autonome | Disp. Att. C.C. | intervenuti | millesimi |
| Sopraelevazione: autorizzazione in caso di divieto | Art. 1127 Codice Civile | 100% condomini | 1000 millesimi |
| Spese: ripartizione | Art. 1135 Codice Civile | 50%+1 intervenuti | 334 millesimi |
| Supercondominio: designazione per ciascun condominio di un proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni e per la nomina dell’amministratore (quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta) | Art. 67 Disp. Att. C.C. | 50%+1 intervenuti | 667 millesimi |
| Tabella dei valori millesimali ai fini della determinazione delle quote di comproprietà: formazione, rettifica o modifica | – | 100% condomini | 1000 millesimi |
| Tabelle millesimali per la ripartizione delle spese: formazione | Art. 69 Disp. Att. C.C. | 100% condomini | 1000 millesimi |
| Tabelle millesimali per la ripartizione delle spese: rettifica o modifica in assenza di errori o di mutamenti nelle condizioni dell’edificio che alterino per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino | Art. 69 Disp. Att. C.C. | 100% condomini | 1000 millesimi |
| Tabelle millesimali per la ripartizione delle spese: rettifica o modifica in conseguenza di errori o di mutamenti nelle condizioni dell’edificio che alterino per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino | – | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
| Vendita o cessione di beni | Art. 1108 Codice Civile | 100% condomini | 1000 millesimi |
| Videosorveglianza: installazione di un impianto su parti condominiali | Art. 1122-ter Codice Civile | 50%+1 intervenuti | 500 millesimi |
Per tipologia d’intervento: maggioranza per teste e per quote
Qual è il quorum deliberativo necessario per l’approvazione di interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria sull’edificio condominiale?
Dopo la presentazione dei lavori, si procede con la votazione. La decisione viene presa a maggioranza dei presenti, a meno che non sia previsto un quorum specifico. In genere, la maggioranza richiesta per l’approvazione dei lavori in seconda convocazione.
| SECONDA CONVOCAZIONE | |||
| • Quorum costitutivo (art. 1136/3 c.c.): 1/3 cond. + 1/3 valore edificio • Quorum deliberativo ordinario (Regola generale): maggior. interv. + almeno 1/3 val. edificio (1136/3) (1) • interv. = intervenuti all’Assemblea; cond. = partecipanti al condominio; val. edif. = mille- simi di proprietà | |||
| Condòmini | Valore Edificio | ||
| (in parentesi il quorum deliberativo in 1a convocazione se diverso) (2) | |||
| I – NOMINE | |||
| 1. Presidente dell’Assemblea | maggior. interv. | ||
| 2. Nomina, conferma, revoca dell’amministratore (art. 1136/4) (3) 3. Compenso amministratore (4) 4. Nomina revisore per verificare la contabilità del condominio (art. 1130-bis) 5. Consiglieri di condominio (nomina, compiti) (5) | maggior. interv. | almeno 1/2 | |
| 6. Nomina commissioni in caso di problemi vari (es. commissione lavori) | maggior. interv. | almeno 1/3 (almeno 1/2) | |
| 7. Supercondominio con oltre 60 partecipanti: elezione rappresentante di ogni condominio per gestione parti comuni e nomina amministratore (art. 67 d. a.) | maggior. interv. | almeno 2/3 | |
| II – BILANCIO | |||
| 1. Approvazione preventivo di spesa (1135) | maggior. interv. | almeno 1/3 (almeno 1/2) | |
| 2. Approvazione del rendiconto (bilancio consuntivo) (1135) | |||
| 3. Impiego residui attivi (1135) | |||
| 4. Costituzione di un fondo speciale per: a) manutenzione straordinaria; b) innovazioni (1135 n. 4) (6) | La maggioranza richiesta per il tipo di lavori straordinari da eseguire | ||
| 5. Interessi moratori sulle quote condominiali (7) | tutti cond. | 100% | |
Condominio atti di ordinaria amministrazione
Le decisioni assunte dal Condominio atti di ordinaria amministrazione devono essere messe in esecuzione dall’amministratore di condominio occuparsi di gestire le attività ordinarie in quanto rappresentante del condominio. Di seguito in tabella atti di ordinaria e straordinaria amministrazione esempi:
| Condòmini | Valore Edificio | |
| III – ATTI DI ORDINARIA AMMINISTRAZIONE | ||
| Esemplificazioni: | ||
| 1. Decisioni su contratti d’appalto (pulizie, ecc.) | maggior. interv. | almeno 1/3 (almeno 1/2) |
| 2. Sostituzione cassette postali | ||
| 3. Disciplina uso dei posti auto a turno | ||
| 4. Condono edilizio parti comuni | ||
| 5. Locazioni ordinarie senza modifica della desti- nazione | ||
| 6. Sostituzione sistemi di accesso meccanizzati | ||
| IV – ATTI DI STRAORDINARIA AMMINISTRAZIONE | ||
| Se non espressamente previsti dovrebbe applicarsi per analogia la regola del 1136, comma 4 | maggior. interv. | almeno 1/2 |
| V – ATTI NEGOZIALI E CONTROVERSIE | ||
| 1. Costituzione o trasferimento di diritti reali (1108) 2. Locazione (anche pubblicitaria, es. facciata o tetto) ultranovennale di parti comuni (1108) 3. Acquisto di immobile da destinarsi a parte comune dell’edificio (1108) 4. Vendita o cessione di beni comuni (1108) 5. Transazioni relative ai diritti su parti comuni (arg. ex 1108/3) 6. Mediazione: proposta riguardante diritti su parti comuni (arg. ex 1108/3) | tutti cond. | 100% |
| 7. Ipoteca a garanzia del mutuo contratto per la cosa comune (1108/4) | maggior. cond. | almeno 2/3 |
| 8. Liti attive e passive su materie esorbitanti dalle attribuzioni dell’amministratore (art. 1136/4) | maggior. interv. | almeno 1/2 |
| 9. Transazioni non relative a parti comuni (se non prevista specifica maggioranza per l’oggetto dell’accordo) (8) | ||
| 10. Mediazione: partecipazione dell’amministratore al procedimento (art. 71-quater) | ||
| 11. Mediazione: approvazione della proposta ex art. 71-quater (esclusa quella relativa a beni del 1108/3; v. sopra 6) | ||
| 12. Sanzioni per infrazioni al regolamento (70 d.a.) (9) | ||
| VI – ENERGIA RINNOVABILE | ||
| 1. Interventi per fonti rinnovabili di energia (art. 26/2 l. 10/1991) quando c’è il “documento ener- getico” (10) | maggior. interv. | almeno 1/3 |
| 2. Impianti di cogenerazione e fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili (1120/2) quando manca il “documento energetico” della l. 10/1991 cit. | maggior. interv. | almeno 1/2 |
| Condòmini | Valore Edificio | |
| 3. Impianti per singole unità immobiliari con modi- fiche a parti comuni (1122-bis): modalità esecutive alternative o cautele per stabilità, sicurezza e decoro architettonico, garanzia per danni eventuali, ripartizione uso lastrico solare ed altre superfici comuni | maggior. interv. | almeno 2/3 |
| VII – INNOVAZIONI | ||
| 1. Innovazioni ORDINARIE: uso più comodo, miglioramento o maggior rendimento delle cose comuni – REGOLA GENERALE (art. 1120/1) – Esempi: • Trasformazione tetto in terrazza • Trasformaz. di un cortile sterrato in giardino | maggior. interv. | almeno 2/3 |
| 2. Gravose o voluttuarie consentite (cioè se possibile utilizzazione separata o diversamente se gli interessati ne sopportano l’intera spesa: art. 1121) | La maggioranza richiesta per l’opera prevista dalla norma regolatrice | |
| 3. Innovazioni “speciali” o “agevolate” ex 1120/2: sicurezza e salubrità edifici ed impianti; barriere architettoniche (v. VIII); contenimento del consumo energetico; parcheggi; energia rinnovabile; impianti centralizzati Radio-Tv | maggior. interv. | almeno 1/2 |
| 4. Altre specifiche figure di innovazioni sono riportate nelle voci VI, VIII, IX, X, XIII | ||
| VIII – INTERVENTI EDILI E TECNICI | ||
| 1. Lavori condominiali di manutenz. ordinaria (art. 3 T.U.E. n. 380/2001) (11) | maggior. interv. | almeno 1/3 (almeno 1/2) |
| 2. Installazione contatori dell’acqua (12) | ||
| 3. Riparazioni straordinarie di importo NON rile- vante | ||
| 4. Riparazioni straordinarie di notevole entità (1136/4) | maggior. interv. | almeno 1/2 |
| 5. Parcheggi per le singole unità immobiliari sen- za pregiudizio a stabilità, sicurezza, decoro ar- chitettonico, uso e godimento di parti comuni (13) | ||
| 6. Autorizzazione dell’amministratore per progetti, programmi e iniziative per ricupero patrimonio edilizio e sicurezza ambientale ex art. 1135/3 (1136/4) | ||
| 7. Opere per sicurezza e salubrità edifici ed im- pianti (art. 1120/2) | ||
| 8. Infrastrutture per la ricarica elettrica dei veico- li (14) | ||
| 9. Innovazioni anti barriere architettoniche (artt. 1120/2 e 2/1 l. n. 13/1989) Es.: • Ascensore | ||
| Condòmini | Valore Edificio | |
| 10. Percorsi attrezzati e dispositivi di segnalazione per i ciechi negli edifici privati (art. 1120/2 e art. 2/1 l. n. 13/1989) | maggior. interv. | almeno 1/2 |
| 11. Interventi di recupero relativi ad un unico im- mobile composto da più unità immobiliari (art. 30 l. 5/8/1978 n. 457, mod. da art. 15 l. 179/1992 | maggior. cond. | almeno 1/2 |
| 12. Sopraelevazione pregiudizievole ex 1127 (per condizioni statiche, aspetto architettonico o con notevole diminuzione di aria o luce ai piani sot- tostanti) | tutti cond. | 100% |
| IX – MEZZI DI COMUNICAZIONE E SORVEGLIANZA | ||
| 1. Installazione e modifiche impianti centralizza- ti TV, paraboliche satellitari, impianti via cavo e per flussi informativi in genere (15) 2. Impianti di videosorveglianza su parti comuni (1122-ter) 3. Innovazioni condom. per cavi in fibra ottica (art. 1/7 l. 18/6/2009 n. 69) 4. Attivazione di un sito internet condominiale (art. 71-ter disp. att.) | maggior. interv. | almeno 1/2 |
| 5. Impianti non centralizzati Radio-Tv e modi- fiche a parti comuni (1122-bis): prescrizioni dell’assemblea di modalità esecutive alternative o cautele per stabilità, sicurezza e decoro archi- tettonico, garanzia per danni eventuali | maggior. interv. | almeno 2/3 |
| 6. Adeguamento impianti non centralizzati pree- sistenti alla riforma per minor pregiudizio a parti comuni e unità immobiliari (art. 155-bis d. att.) | maggior. interv. | almeno 1/3 (almeno 1/2) |
| 7. Antenne per telefonia cellulare (16) | 4/5 cond. | 4/5 |
| X – PARTI COMUNI – v. anche V, VI, IX, | ||
| 1. Modifiche a destinazioni d’uso per esigenze di interesse condominiale (art. 1117-ter/1) (se non vietate) – Es.: Telefonia cellulare (v. sopra IX) (17) | 4/5 cond. | 4/5 |
| 2. Divisibilità senza pregiudizi all’uso della cosa (art. 1119) 3. Ricostruzione parti comuni se perimento edificio per 3/4 od oltre (1128/1) | tutti cond. | 100% |
| 4. Ricostruzione di parti comuni in caso di peri- mento dell’edificio inferiore ai 3/4 (artt. 1128 e 1136/4) | maggior. interv. | almeno 1/2 |
| 5. Cessazione attività dannose per destinazioni d’uso di parti comuni (1117-quater) | maggior. interv. | almeno 1/2 |
| 6. Modifiche che incidono sui diritti soggettivi | tutti cond. | 100% |
| Condòmini | Valore Edificio | |
| XI – PORTIERATO | ||
| 1. Istituzione, modifica, soppressione (con modifi- che al regolamento) (18) | maggior. interv. | almeno 1/2 |
| 2. Istituzione, modifica, soppressione (senza modi- fiche al regolamento) | maggior. interv. | almeno 2/3 |
| 3. Utilizzazione diversa dei locali dell’ex portineria (19) | maggior. interv. | almeno 1/2 |
| XII – REGOLAMENTO CONDOMINIALE | ||
| 1. Regolamento assembleare: approvazione e modifiche (art. 1138/3) | maggior. interv. | almeno 1/2 |
| 2. Regolamento contrattuale: clausole solo regolamentari (art. 1138/3) (20) | ||
| 3. Regolamento contrattuale: modifiche ai diritti soggettivi sulle cose comuni od al potere dispositivo dei condomini sulle proprietà esclusive | tutti cond. | 100% |
| XIII – RISCALDAMENTO E CONDIZIONAMENTO | ||
| 1. Interventi su edifici ed impianti per contenimen- to consumo energetico (art. 26/2 L. 10/1991 modif.) quando c’è il “documento energetico” (21) | maggior. interv. | almeno 1/3 |
| 2. Opere per contenimento consumo energeti- co degli edifici se manca il “documento energe- tico” (1120/2 n. 2) | maggior. interv. | almeno 1/2 |
| 3. Sistemi di termoregolazione e contabilizza- zione del calore e ripartizione spese riscalda- mento (art. 26/5 l. 10/1991 modif.) | maggior. interv. | almeno 1/2 |
| 4. Soppressione impianto centralizzato (22) | tutti cond. | 100% |
| 5. Distacco da impianto centralizzato con notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per condomini (arg. ex 1118/4) | ||
| XIV – SCIOGLIMENTO DEL CONDOMINIO | ||
| 1. Divisione in parti con caratteristiche di edifici au- tonomi (art. 61 att. c.c.) | maggior. interv. | almeno 1/2 |
| 2. Necessità di modifiche allo stato delle cose ed opere per attuare la divisione (art. 62 att. c.c.) | maggior. interv. | almeno 2/3 |
| XV – TABELLE MILLESIMALI E RIPARTIZIONE SPESE | ||
| 1. Approvazione (1138/1 e 68 d.a.) (23) | maggior. interv. | almeno 1/2 |
| 2. Rettifica o modifica valori proporzionali immo- biliari: a) se conseguenza di errore; b) se alterato di oltre 1/5 il valore proporzionale anche di una sola unità immobiliare (per mutate condizioni dell’edifi- cio) (art. 69/1 n. 2 d.a.) | ||
| Condòmini | Valore Edificio | |
| 3. Rettifica o modifica dei valori proporzionali im- mobiliari fuori dei suddetti casi (artt. 69/1 e 3 d. a.) | tutti cond. | 100% |
| 4. Rettifica o revisione delle tabelle ripartizione spese redatte secondo criteri legali o convenzionali (1123/1) | si applicano i criteri di cui sopra | |
| XVI – ALTRE DELIBERE | ||
| Atti senza espressa previsione di maggioranze ed atti di ordinaria amministrazione: vale la RE- GOLA GENERALE (maggioranza ordinaria) (24) | maggior. interv. | almeno 1/3 (almeno 1/2) |
