Le spese condominiali sono obbligatorie per tutti i proprietari di immobili situati in un condominio, così come per gli inquilini che lavorano l’immobile secondo specifiche clausole contrattuali, ma cosa succede spese condominiali non pagate?
Il mancato pagamento di queste spese può portare a conseguenze legali e fiscali significative, disciplinate dal Codice Civile e da normative specifiche, come la legge 220/2012 (Riforma del condominio).
Esaminiamo in dettaglio le principali problematiche legate alla prescrizione e al recupero delle spese condominiali non pagate, con riferimenti normativi applicabili.
Prescrizione spese condominiali non pagate
Secondo l’art. 2948 del Codice Civile, il termine di prescrizione per le spese condominiali è di cinque anni. Questo significa che il condominio ha cinque anni di tempo per richiedere il pagamento delle spese non versate da parte del proprietario o dell’inquilino.
Tuttavia, le modifiche legislative che entreranno in vigore nel 2024 potrebbero introdurre nuove disposizioni riguardanti la prescrizione di queste spese, aumentando l’importanza di monitorare eventuali aggiornamenti normativi.
Prescrizione Biennale
La prescrizione biennale, sebbene rara nel contesto delle spese condominiali, può applicarsi in situazioni specifiche, ad esempio per spese non rilevanti o di importo molto ridotto.
Tuttavia, la giurisprudenza ha confermato che la prescrizione quinquennale è la norma prevalente, a meno che non ci siano straordinarie o accordi tra le parti che modifichino tale scadenza.
Prescrizione spese condominiali di 2 Anni
La prescrizione di due anni potrebbe trovare applicazione in circostanze limitate, come per lavori straordinari non pagati che coinvolgono un contenzioso rapido e definito tra le parti.
Tuttavia, l’art. 2948 del Codice Civile rimane il principale riferimento giuridico, stabilendo il termine quinquennale come quello di default per tutte le spese relative alla gestione ordinaria del condominio.
Spese condominiali non pagate dal vecchio proprietario
Secondo l’art. 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, l’acquirente di un immobile è obbligato a farsi carico delle spese condominiali arretrate relative all’anno in corso ea quello precedente.
Questa norma tutela il condominio, permettendo di recuperare il debito nei confronti del nuovo proprietario, anche se è possibile stipulare accordi privati al momento del rogito che trasferisce la responsabilità al venditore.
Spese condominiali non pagate dal vecchio proprietario: Cosa Succede?
Se il vecchio proprietario non ha pagato le spese condominiali, l’amministratore può avviare un’azione legale nei suoi confronti, ai sensi dell’art. 1129 del Codice Civile, per il recupero delle somme dovute.
Il nuovo proprietario può essere chiamato a saldare le spese solo se il condominio non riesce a ottenere il pagamento dall’ex proprietario, ma resta comunque tutelato dalla possibilità di rivalsa.
Spese condominiali straordinarie non pagate
Le spese straordinarie, che riguardano interventi di manutenzione straordinaria o miglioramenti strutturali, sono disciplinate dall’art. 1135 del Codice Civile.
Se queste spese non vengono pagate, il condominio ha diritto a richiedere il pagamento tramite decreto ingiuntivo, che può essere esecutivo anche senza giudizio preventivo, come stabilito dall’art. 63 delle Disposizioni di Attuazione.
Spese condominiali non pagate dal nuovo proprietario
Il nuovo proprietario, come previsto dall’art. 63, è tenuto a pagare le spese condominiali arretrate relative all’anno di acquisto ea quello precedente. Prima del rogito, è quindi fondamentale verificare la situazione debitoria dell’immobile per evitare spiacevoli sorprese.
Tuttavia, le parti possono stipulare accordi specifici per evitare che il nuovo proprietario debba farsi carico di debiti pregressi.
Spese Condominiali Non Pagate dal Precedente Proprietario
Se il precedente proprietario ha accumulato debiti condominiali, il condominio può agire nei suoi confronti per il recupero del credito.
Secondo la giurisprudenza, il nuovo proprietario è comunque tenuto a garantire il pagamento delle spese, salvo accordi diversi, ma può successivamente rivalersi sul venditore tramite azioni legali.
Spese condominiali non pagate dall’Inquilino: Prescrizione
Le spese non pagate dall’inquilino sono soggette alla stessa prescrizione quinquennale prevista per il proprietario, secondo l’art. 2948 del Codice Civile. Il proprietario rimane comunque responsabile verso il condominio e può successivamente agire per il recupero nei confronti dell’inquilino inadempiente.
Come recuperare le spese condominiali non pagate dall’inquilino
Per il recupero delle spese non pagate dall’inquilino, il proprietario può avvalersi del deposito cauzionale previsto dal contratto di locazione, o intraprendere un’azione legale. Il contratto di locazione dovrebbe prevedere clausole che obblighino l’inquilino a versare le spese condominiali puntualmente.
Spese condominiali non pagate dall’Ex Inquilino
Se l’ex inquilino lascia debiti, il proprietario può trattenere tali somme dal deposito cauzionale. Se questo non fosse sufficiente, il proprietario può intraprendere un’azione legale per il recupero del credito, come previsto dal Codice di Procedura Civile.
Spese condominiali non pagate e sfratto
Il mancato pagamento delle spese condominiali può costituire causa di sfratto per morosità, come previsto dall’art. 5 della legge 392/1978. Il proprietario può richiedere lo sfratto per inadempimento se l’inquilino non salda le spese entro un termine stabilito.
Spese condominiali non pagate dall’affittuario
Nel caso di spese condominiali non pagate dall’affittuario, il proprietario rimane comunque il responsabile ultimo nei confronti del condominio, ma ha diritto di rivalersi sull’inquilino, secondo quanto previsto dal contratto di locazione.
Spese condominiali non pagate in caso di Asta
Secondo l’art. 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, il nuovo proprietario di un immobile acquisito tramite asta è responsabile delle spese condominiali arretrate relative all’anno in corso ea quello precedente. È quindi essenziale che chi acquista un immobile all’asta guardi attentamente eventuali debiti condominiali.
Spese condominiali non pagate al rogito
Al momento del rogito, l’acquirente di un immobile deve assicurarsi che non ci siano spese condominiali arretrate. Se queste vengono rilevate successivamente, il nuovo proprietario è obbligato a pagarle, secondo l’art. 63, a meno che non sia stato stipulato un accordo diverso con il venditore.