In materia condominiale, capita spesso che sorgano dubbi e perplessità su interventi che riguardano le parti comuni dell’edificio, come i muri perimetrali e la possibilità di un collegamento di un appartamento a uno estraneo al condominio.
Un caso frequente è quello che riguarda la possibilità, di collegamento di un appartamento a uno estraneo al condominio, attraverso l’apertura di un varco nel muro perimetrale.
Collegamento di un appartamento a uno estraneo al condominio, cosa dice il codice civile
Ebbene, secondo la normativa vigente, tale operazione è generalmente vietata, in quanto configura un uso indebito della cosa comune, ai sensi degli artt. 1102 e 1122 del Codice Civile.
In che modo l’apertura di un collegamento costituisce un uso indebito?
I motivi principali dell’apertura di collegamento di un appartamento a uno estraneo al condominio o apertura di un varco costituisce un uso indebito sono i seguenti:
- Alterazione della destinazione del muro perimetrale: il muro perimetrale, in quanto elemento portante e di recinzione dell’edificio condominiale, ha una funzione ben precisa. Praticare un’apertura per collegare due appartamenti estranei al condominio, ne altera la destinazione e ne compromette la funzione originaria.
- Creazione di una servitù a carico del condominio: l’apertura del varco potrebbe configurare una servitù di passaggio a favore del proprietario dell’altro immobile, ovvero un diritto di uso del muro perimetrale condominiale. Tale servitù, per essere valida, richiederebbe il consenso di tutti i condomini, il che nella maggior parte dei casi è altamente improbabile da ottenere.
- Potenziali danni alla struttura: l’apertura di un varco nel muro perimetrale potrebbe indebolire la struttura portante dell’edificio, con conseguenti rischi per la sicurezza e la stabilità dello stesso.
Cosa fare se si desidera collegare il proprio appartamento ad un altro immobile?
Se si ha la necessità o il desiderio di collegare il proprio appartamento ad un altro immobile, la legge offre soluzioni alternative che rispettano i diritti di tutti e tutelano la sicurezza dell’edificio condominiale.
Ad esempio, relativamente al Collegamento di un appartamento a uno estraneo al condomini si potrebbe optare per:
- Richiedere l’autorizzazione all’assemblea condominale: previa presentazione di un progetto dettagliato che illustri i lavori da eseguire e le garanzie per la sicurezza e la stabilità dell’edificio, è possibile ottenere il consenso dei condomini per l’apertura del varco. In questo caso, è fondamentale il parere favorevole della maggioranza dei condomini aventi diritto al voto e dei due terzi dei condomini millesimali.
- Acquistare la proprietà esclusiva del muro perimetrale: se possibile, si può procedere all’acquisto della porzione di muro perimetrale interessata dal collegamento, trasformandola così in proprietà esclusiva. In questo modo, si potrà liberamente realizzare l’apertura senza dover richiedere autorizzazioni al condominio.
- Ricorrere a soluzioni alternative: in alcuni casi, potrebbe essere possibile creare un collegamento tra gli appartamenti mediante la realizzazione di tunnel sotterranei o passerelle esterne, previo il rispetto delle normative urbanistiche e delle autorizzazioni necessarie.
La possibilità di unire due appartamenti appartenenti a condomini distinti adiacenti, cosa dice la Cassazione
L’orientamento della corte di Cassazione in tema di Collegamento di un appartamento a uno estraneo al condomini ribadisce:
In tema di uso della cosa comune, è illegittima l’apertura di un varco praticata nel muro perimetrale dell’edificio condominiale da un comproprietario al fine di mettere in comunicazione un locale di sua proprietà esclusiva, ubicato nel medesimo fabbricato, con altro immobile pure di sua proprietà ma estraneo al condominio, comportando tale utilizzazione la cessione del godimento di un bene comune in favore di soggetti non partecipanti al condominio, con conseguente alterazione della destinazione, giacché in tal modo viene imposto sul muro perimetrale un peso che dà luogo a una servitù, per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i condomini.
Cass. Sez. 2, Sentenza n. 25775 del 14/12/2016
Collegamento di un appartamento a uno estraneo al condominio, non è legittima
Mentre l’apertura di un varco nel muro perimetrale per le esigenze del singolo condomino può ritenersi consentita, quale più intenso uso del bene comune ex art. 1102 c.c., non può ritenersi legittima – costituendo un uso abnorme del bene comune – allorché il varco consenta la comunicazione tra il proprio appartamento ed altra unità immobiliare attigua, seppure di proprietà del medesimo condominio, ma ricompresa in un diverso edificio condominiale, ciò perché il collegamento tra tali unità abitative determina, inevitabilmente, la creazione di una servitù a carico di fondazioni, suolo, solai e strutture del fabbricato e può, in ipotesi, creare una eventuale servitù di passaggio a carico di un eventuale ingresso condominiale su via pubblica.
Cass. 3035/09; 15814/2008
Edifici separati, se pur contigui, non è possibile parlare di un’unica identità condominiale
È sempre consigliabile consultare un amministratore professionale un tecnico abilitato per valutare la fattibilità dell’intervento e per individuare la soluzione più idonea nel rispetto della normativa vigente e dei diritti di tutti i soggetti coinvolti.
In sintesi, la normativa condominiale in merito al Collegamento di un appartamento a uno estraneo al condomini, vieta l’apertura di varchi nei muri perimetrali per collegare appartamenti a immobili estranei al condominio, in quanto tale operazione configura un uso indebito della cosa comune e può comportare la creazione di servitù a carico del condominio.
Tuttavia, la legge offre soluzioni alternative che permettono di realizzare il collegamento in modo legittimo e sicuro, previa la valutazione di un professionista e il rispetto delle necessarie autorizzazioni.
