La definizione di condominio nel codice civile identifica un edificio con almeno due unità immobiliari di proprietà esclusiva e parti comuni condivise. Conoscere queste basi è fondamentale per comprendere le responsabilità patrimoniali dei condomini e i dettagli normativi che regolano la vita condominiale.
Cosa dice sul Condominio definizione codice civile
Il codice civile non offre una definizione precisa di condominio. Tuttavia, il decreto legislativo n. 104 del 2014, all’art. 2 lett. F, definisce il condominio come un “edificio con almeno due unità immobiliari, di proprietà in via esclusiva di soggetti che sono anche comproprietari delle parti comuni”.
Nel Condominio definizione codice civile implica che qualsiasi edificio con due o più unità abitative distinte e aree comuni è considerato un condominio.
Tabella 1: Distribuzione dei Condomini in Italia
| Numero di unità abitative | Percentuale del totale dei condomini | Obbligo di amministratore |
|---|---|---|
| 2-7 | 35% | No |
| 8-20 | 45% | Sì |
| 21+ | 20% | Sì |
Secondo i dati forniti dall’ISTAT, oltre il 14% della popolazione italiana vive in un condominio con più di 8 unità abitative, soggetto all’obbligo di nomina di un amministratore.
Le basi normative Condominio definizione codice civile – art. 1117
Il codice civile italiano disciplina il condominio a partire dall’articolo 1117, che regola le parti comuni dell’edificio. Le parti comuni includono il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti, le scale, e tutte le altre strutture e servizi comuni necessari per l’uso collettivo.
“L’art. 1117 del codice civile elenca le parti comuni di un edificio condominiale, inclusi il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, e altre strutture comuni necessarie per l’uso collettivo dei condomini.”
Conseguenze patrimoniali nel condominio
Essendo il condominio privo di autonomia giuridica, ogni condomino può essere chiamato a rispondere delle obbligazioni contratte in nome e per conto del condominio nei confronti dei terzi.
Questo aspetto viene spesso frainteso dai condomini, che percepiscono il condominio come un’entità separata dai singoli proprietari, ma in realtà i debiti contratti dal condominio possono ricadere sui singoli condomini, anche se questi sono in regola con il pagamento dei ratei condominiali.
Tabella 2: Conseguenze patrimoniali per i condomini
| Situazione | Responsabilità del singolo condomino |
|---|---|
| Debiti condominiali | Ripartizione in base alle quote millesimali |
| Condomini morosi | Responsabilità pro-quota |
| Azione del creditore | Possibile azione diretta contro i singoli |
Responsabilità dei condomini verso i terzi
Secondo l’art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile, un creditore può agire contro il singolo condomino, dopo aver tentato di ottenere il pagamento dai condomini morosi, in base alle quote millesimali.
Questo significa che un condomino in regola con i pagamenti può essere obbligato a coprire i debiti del condominio, pur avendo diritto a rivalersi sui condomini morosi in un secondo momento.
Prima della sentenza della Cassazione a Sezioni Unite n. 9148 del 2008, recepita dalla riforma del 2012, un singolo condomino poteva essere costretto a rispondere dell’intero debito condominiale.
Il ruolo del condominio come ente di gestione
Anche se il condominio ha un codice fiscale, non ha un’autonomia giuridica propria. Viene definito come un ente di gestione, dove i singoli proprietari sono responsabili delle obbligazioni contratte. Comprendere questa dinamica è essenziale per chi vive in condominio.
“L’art. 1117-bis del codice civile prevede che il condominio, pur avendo un codice fiscale, non possiede un’autonomia giuridica propria, ma agisce come ente di gestione per conto dei condomini.”
Il suolo su cui sorge l’edificio condominiale
Un aspetto cruciale ma spesso trascurato riguarda il suolo su cui sorge l’edificio. Questo suolo è considerato una parte comune e, pertanto, la sua gestione e manutenzione ricadono su tutti i condomini in proporzione alle rispettive quote millesimali.
La giurisprudenza ha ribadito che il suolo su cui si trova l’edificio condominiale deve essere considerato indivisibile e inalienabile, a meno che non sia possibile una divisione fisica senza pregiudicare l’utilizzo della proprietà comune.
comprendere e vivere il condominio
Capire la definizione di condominio nel codice civile e le conseguenze patrimoniali è fondamentale per vivere serenamente in questa forma di proprietà.
Il condominio non è un’entità astratta ma una comunità di proprietari che condividono responsabilità e doveri. Vivere in un condominio significa partecipare attivamente alla sua gestione e comprendere i diritti e i doveri che ne derivano.
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