Diritto d’uso in condominio: come non avere problemi

Diritto di uso codice civile: cos’è e come si costituisce

Il diritto d’uso (articolo 1021 del Codice Civile) è un diritto reale che consente a una persona (l’usufruttuario) di godere di un bene che appartiene a un’altra persona (il concedente) per soddisfare un proprio bisogno attuale e personale.

Questo diritto comprende due facoltà fondamentali: la possibilità di utilizzare direttamente il bene senza limitazioni, permettendo all’usufruttuario di trarre tutti i benefici possibili, inclusi quelli di natura economica e industriale; e la facoltà di percepire i frutti del bene, se è fruttifero, ma solo nella misura necessaria per soddisfare i bisogni personali dell’usufruttuario e della sua famiglia, escludendo i frutti civili e quelli monetari che non sono direttamente utilizzabili per soddisfare i bisogni.

Anche le persone giuridiche possono detenere il diritto d’uso, ma solo per quanto riguarda l’utilizzazione diretta del bene, poiché i frutti sono destinati esclusivamente alla soddisfazione dei bisogni delle persone fisiche.

Contrariamente al principio romano dell’indivisibilità dell’uso, nel nostro sistema civilistico è possibile costituire il diritto d’uso su una quota di proprietà o in comunione con altri. In caso di comunione, ogni usufruttuario ha diritto a una quota di uso e si applica la disciplina della comunione per quanto riguarda le spese e l’amministrazione del bene. Se uno degli usufruttuari rinuncia o perde il proprio diritto, gli altri possono beneficiare dell’accrescimento, ma la percezione dei frutti non può superare i bisogni di ciascuno.

Codice civile costituzione del diritto d’uso

Il diritto d’uso può essere costituito tramite un atto tra vivi, come un contratto o più frequentemente attraverso una donazione di uso o una donazione di proprietà con riserva d’uso, oppure mortis causa. Inoltre, può essere costituito anche per usucapione, soprattutto quando esiste un possesso titolato.

L’unica situazione in cui il diritto d’uso è costituito ex lege è regolata dall’articolo 540 art 540 codice civile, secondo comma, del Codice Civile, che attribuisce al coniuge superstite, anche in presenza di altri eredi, il diritto d’uso sui mobili che arredano la casa familiare, se di proprietà del defunto o comuni. Questo diritto ha natura di prelegato, garantendo al coniuge superstite una quota di legittima oltre alla quota di piena proprietà stabilita dagli articoli 540, primo comma, 542 e 544 del Codice Civile.

L’atto che costituisce il diritto d’uso sui beni immobili deve essere redatto in forma scritta ad substantiam, come richiesto dall’articolo 1350, numero 4, del Codice Civile, e deve essere trascritto nei registri immobiliari, come previsto dall’articolo 2643, numero 4, del Codice Civile per la costituzione per contratto, e dall’articolo 2648 per la costituzione mortis causa.

Il contenuto del diritto può essere ampliato o limitato dalle parti, pur nel rispetto dei caratteri tipici dell’uso definiti dalla normativa. L’interpretazione dell’atto costitutivo è di notevole importanza per determinare se si tratti di uso, usufrutto o di un mero rapporto obbligatorio.

Per quanto riguarda i limiti del contenuto, il secondo comma dell’articolo 1021 del Codice Civile introduce il criterio della valutazione dei bisogni in base alla condizione sociale del titolare del diritto. La tradizione romanistica e la giurisprudenza si richiamano al concetto di “modica perceptio”, secondo cui la percezione dei frutti è limitata alla soddisfazione dei bisogni dell’usufruttuario e della sua famiglia.

Modalità di costituzione del diritto d’uso

La costituzione del diritto di uso può avvenire attraverso diversi mezzi:

1. Atto tra vivi: Questo si realizza tramite un contratto stipulato tra le parti interessate.
2. “Mortis causa” (a causa di morte): In questo caso, il diritto di uso può essere costituito tramite successione testamentaria, ossia quando è previsto dal testamento del defunto.
3. Usucapione: Il diritto di uso può essere acquisito per usucapione, ossia per il possesso continuativo e pacifico di un bene per un periodo di tempo stabilito dalla legge.
4. Riserva a favore del coniuge: Secondo quanto stabilito dall’articolo 540 del Codice Civile, il coniuge superstite ha diritto di uso su alcuni beni di proprietà del coniuge defunto o su quelli in comune.

È importante notare che l’ipotesi di costituzione del diritto d’uso prevista dall’articolo 540 del Codice Civile è l’unico caso definito “ex lege”, cioè esplicitamente stabilito dalla legge.

L’atto con cui viene instaurato il diritto di uso deve essere redatto in forma scritta ad substantiam, ovvero deve essere redatto nei modi e nei termini richiesti dalla legge.

Nel caso in cui il diritto di uso sia stato costituito attraverso un contratto o per lascito testamentario, è necessario procedere alla trascrizione dell’atto presso i registri immobiliari per renderlo ufficiale e opponibile ai terzi.

Diritti e doveri del titolare del diritto d’uso

Il diritto di uso delle aree condominiali è regolato dall’articolo 1102 del codice civile, il quale stabilisce che: ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

Note:

• Le persone fisiche non possono godere dei frutti civili del bene, né di quelli non necessari al soddisfacimento dei bisogni della famiglia.
• Le persone giuridiche possono solo utilizzare il bene, non percepirne i frutti.
• L’usuario ha gli stessi diritti dell’usufruttuario.
• Il proprietario deve occuparsi della manutenzione straordinaria del bene e delle imposte gravanti su di esso.

Esempio di utilizzo

L’usuario di un immobile ha il diritto di abitarci e di utilizzarlo per i propri bisogni, ma non può affittarlo a terzi. Deve inoltre utilizzare l’immobile con cura e diligenza, e riparare a proprie spese eventuali danni causati.

Il proprietario dell’immobile ha il diritto di eseguire lavori di manutenzione straordinaria, ma non può impedire all’usuario di godere del bene. Deve inoltre pagare le imposte gravanti sul bene.

Cos’è il diritto d’uso in condominio?

Il diritto d’uso in condominio è una facoltà che attribuisce a un condomino il godimento esclusivo di una porzione di bene comune. Si differenzia dalla proprietà per due aspetti:

1. Titolarità: Il diritto d’uso non conferisce la proprietà del bene, che rimane in capo al condominio. Il condomino titolare del diritto d’uso ha solo la facoltà di utilizzarlo in modo esclusivo.

2. Limiti: Il diritto d’uso è soggetto a limiti specifici, stabiliti dal codice civile o dal regolamento condominiale. Questi limiti possono riguardare:

• Destinazione d’uso: Il condomino può utilizzare il bene solo per la destinazione d’uso prevista dal titolo (ad esempio, un posto auto non può essere utilizzato come magazzino).
• Modifiche: Il condomino non può apportare modifiche al bene che ne alterino la struttura o la destinazione d’uso.
• Decoro architettonico: Il condomino deve mantenere il bene in buono stato e in conformità al decoro architettonico dell’edificio.

Quali sono i beni comuni oggetto di diritto d’uso?

Esempio di diritto d’uso in condominio:

Un classico esempio di diritto d’uso in condominio è il posto auto. Il proprietario di un’unità immobiliare può avere il diritto d’uso esclusivo di un posto auto all’interno del parcheggio condominiale. Questo diritto può essere previsto dal regolamento condominiale o da un atto specifico.

In condominio, i beni comuni oggetto di diritto d’uso possono essere vari e di diversa natura. Non esiste un elenco tassativo, ma alcuni esempi comuni includono:

1. Posti auto: Un condomino può avere il diritto d’uso esclusivo di un posto auto all’interno del parcheggio condominiale. Questo diritto può essere previsto dal regolamento condominiale o da un atto specifico.

2. Cantine: Le cantine sono spesso assegnate in via esclusiva ai condomini, che ne possono avere il diritto d’uso per depositare oggetti personali.

3. Soffitte: Le soffitte, come le cantine, possono essere assegnate in via esclusiva ai condomini per il deposito di oggetti personali.

4. Giardini e cortili: I condomini possono avere il diritto d’uso esclusivo di una porzione di giardino o cortile, per goderne in modo privato.

5. Terrazzi: In alcuni casi, i condomini possono avere il diritto d’uso esclusivo di un terrazzo condominiale.

6. Box auto: I box auto, come i posti auto, possono essere assegnati in via esclusiva ai condomini.

7. Ascensore: L’ascensore è un bene comune di cui tutti i condomini possono usufruire, anche se in alcuni casi è possibile installare un ascensore personale condominiale.

8. Impianti: Gli impianti condominiali, come l’impianto di riscaldamento o l’impianto elettrico, sono beni comuni di cui tutti i condomini possono usufruire.

9. Beni ad uso comune: Altri beni ad uso comune, come la piscina condominiale o la sala giochi, possono essere oggetto di diritto d’uso da parte dei condomini.

È importante ricordare che il diritto d’uso non conferisce la proprietà del bene, che rimane in capo al condominio. Il condomino titolare del diritto d’uso ha solo la facoltà di utilizzarlo in modo esclusivo, nel rispetto dei limiti stabiliti dal codice civile, dal regolamento condominiale e dagli eventuali atti costitutivi del diritto d’uso.

Come si acquisisce il diritto d’uso?

Il diritto d’uso in condominio può essere acquisito in diversi modi:

1. Atto: Con un atto avente forma scritta, come un contratto o una donazione. Questo atto deve essere redatto in forma scritta e registrato presso l’Agenzia delle Entrate per essere opponibile ai terzi.

2. Regolamento condominiale: Il regolamento condominiale può prevedere l’attribuzione di diritti d’uso su determinate parti comuni. In questo caso, il diritto d’uso si acquisisce automaticamente con l’acquisto dell’unità immobiliare.

3. Usucapione: Il condomino può usucapire il diritto d’uso su una porzione di bene comune, se ne ha il possesso ininterrotto e pacifico per un periodo di tempo determinato (20 anni per i beni immobili).

4. Successione: In caso di successione mortis causa, il diritto d’uso può essere trasmesso agli eredi del condomino originario.

5. Assegnazione giudiziale: In alcuni casi, il diritto d’uso può essere assegnato dal giudice in caso di controversie tra condomini.

È importante ricordare che il diritto d’uso è un diritto personale e non può essere ceduto a terzi senza il consenso del condominio.

Alcune precisazioni:

• Forma dell’atto: L’atto di costituzione del diritto d’uso deve essere redatto in forma scritta e registrato presso l’Agenzia delle Entrate per essere opponibile ai terzi.
• Limiti: Il diritto d’uso è soggetto a limiti specifici, stabiliti dal codice civile o dal regolamento condominiale. Questi limiti possono riguardare la destinazione d’uso del bene, le modifiche che possono essere apportate e il decoro architettonico.
• Spese: Il titolare del diritto d’uso è tenuto a pagare le spese di manutenzione del bene.

In caso di dubbi o controversie sull’acquisizione o l’utilizzo del diritto d’uso in condominio, è consigliabile consultare un avvocato esperto in materia condominiale.

Quali sono i limiti al diritto d’uso? 

I limiti al diritto d’uso in condominio possono essere di diversa natura e possono essere stabiliti da diverse fonti:

Codice civile:

• Destinazione d’uso: Il condomino può utilizzare il bene solo per la destinazione d’uso prevista dal titolo (ad esempio, un posto auto non può essere utilizzato come magazzino).
• Modifiche: Il condomino non può apportare modifiche al bene che ne alterino la struttura o la destinazione d’uso.
• Decoro architettonico: Il condomino deve mantenere il bene in buono stato e in conformità al decoro architettonico dell’edificio.

Regolamento condominiale:

• Ulteriori limiti: Il regolamento condominiale può stabilire ulteriori limiti al diritto d’uso, in aggiunta a quelli previsti dal codice civile.
• Divieti: Il regolamento condominiale può vietare determinati usi del bene, ad esempio, l’utilizzo di animali domestici o l’esposizione di oggetti ingombranti.

Atto costitutivo del diritto d’uso:

• Limiti specifici: L’atto costitutivo del diritto d’uso può stabilire limiti specifici all’utilizzo del bene, che si aggiungono a quelli previsti dal codice civile e dal regolamento condominiale.

Esempio di limiti al diritto d’uso:

• Posti auto: Il regolamento condominiale può limitare l’utilizzo del posto auto ad un solo veicolo, oppure può vietare il parcheggio di veicoli commerciali.
• Cantine: Il regolamento condominiale può vietare il deposito di materiale pericoloso o infiammabile nelle cantine.
• Giardini e cortili: Il regolamento condominiale può limitare l’utilizzo del giardino o del cortile ad un certo orario, oppure può vietare l’installazione di barbecue o altri oggetti ingombranti.

È importante ricordare che il titolare del diritto d’uso deve rispettare tutti i limiti applicabili, pena la decadenza del diritto stesso.

In caso di dubbi o controversie sui limiti al diritto d’uso in condominio, è consigliabile consultare un avvocato esperto in materia condominiale.

Ecco altri esempi di limiti al diritto d’uso in condominio:

• Un condomino non può utilizzare il posto auto assegnato per parcheggiare un camper.
• Un condomino non può utilizzare la cantina assegnata per svolgere un’attività commerciale.
• Un condomino non può utilizzare il giardino condominiale per organizzare una festa privata senza il consenso degli altri condomini.

In generale, è importante che il titolare del diritto d’uso usi il bene comune in modo responsabile e nel rispetto degli altri condomini.

Come si può tutelare il diritto d’uso?

Esistono diversi modi per tutelare il diritto d’uso in condominio:

1. Atto scritto: È fondamentale avere un atto scritto che costituisca il diritto d’uso. Questo atto deve essere redatto in forma scritta e registrato presso l’Agenzia delle Entrate per essere opponibile ai terzi. L’atto dovrebbe specificare:

• Il bene oggetto del diritto d’uso
• La durata del diritto d’uso
• I limiti al diritto d’uso
• Le modalità di utilizzo del bene:
• Le spese a carico del titolare del diritto d’uso

2. Regolamento condominiale: Il regolamento condominiale può prevedere delle tutele specifiche per il diritto d’uso. Ad esempio, il regolamento condominiale può prevedere:

• Un divieto di alienazione del bene oggetto del diritto d’uso
• Un divieto di locazione del bene oggetto del diritto d’uso
• Un diritto di prelazione in caso di vendita del bene oggetto del diritto d’uso

3. Assicurazione: È consigliabile stipulare un’assicurazione per tutelare il bene oggetto del diritto d’uso da eventuali danni.

4. Azione giudiziale: In caso di violazione del diritto d’uso, il titolare del diritto può agire in giudizio per ottenere la tutela dei propri diritti.

Specificità del diritto d’uso

Diritto d’uso del cortile condominiale: 

È possibile l’uso esclusivo del cortile condominiale?

No, la legge italiana non permette la creazione di un diritto di uso esclusivo perpetuo e trasferibile su una porzione di cortile condominiale. In altre parole, non è possibile:

• Acquistare la proprietà esclusiva di una porzione di cortile condominiale.
• Creare un diritto di uso esclusivo che vada oltre la vita dell’usuario.

Esistono due alternative:

1. Cessione in proprietà:

• L’unica eccezione è la cessione in proprietà di una porzione di cortile condominiale. In questo caso, il cortile non sarebbe più un bene comune, ma diventerebbe di proprietà esclusiva del cessionario.

2. Diritto d’uso non esclusivo:

• È possibile creare un diritto d’uso su una porzione di cortile condominiale, ma questo diritto non può essere esclusivo e non può superare la vita dell’usuario. In parole semplici, il condomino a cui viene concesso il diritto d’uso può utilizzare la porzione di cortile in modo esclusivo, ma questo diritto non può essere venduto o trasmesso agli eredi.

Perché la legge non permette l’uso esclusivo perpetuo?

La legge italiana tutela il principio di uso paritario dei beni condominiali (art. 1102 c.c.). In altre parole, tutti i condomini hanno il diritto di utilizzare i beni comuni in modo uguale. Creare un diritto di uso esclusivo perpetuo su una porzione di cortile condominiale violerebbe questo principio, in quanto alcuni condomini avrebbero un diritto maggiore rispetto agli altri (Sentenza Corte di Cassazione, Sezioni Unite, 17 dicembre 2020, n. 28972).

Inoltre, la legge italiana prevede un numero chiuso di diritti reali (art. 2643 c.c.). Un diritto reale è un diritto che grava su un bene e che è opponibile a tutti. La legge non prevede un diritto reale di “uso esclusivo perpetuo” su una porzione di cortile condominiale.

Possibilità di installare giochi per bambini

Giochi per bambini o barbecue in condominio: permessi necessari?

Giochi per bambini:

• Giochi movibili e di normali dimensioni: Non necessitano di permessi né autorizzazioni.
• Giochi di grandi dimensioni o non movibili: Richiedono il permesso dell’assemblea condominiale con la maggioranza dei voti e metà del valore millesimale.

In quest’ultimo caso si tratta di innovazione, e in linea di principio l’innovazione è soggetta ad autorizzazione. Il codice civile (art. 1102) tutela il diritto di tutti i condomini all’uso paritario dei beni comuni.
Le innovazioni sono modifiche che alterano la destinazione d’uso o il valore del bene comune. Pertanto, per installare innovazioni è necessario il permesso dell’assemblea condominiale.

Il diritto dei bambini al gioco

Il diritto dei bambini al gioco è un tema sempre più rilevante e regolamentato a diversi livelli normativi. La Convenzione internazionale di New York sui diritti del fanciullo del 1989 sancisce esplicitamente questo diritto, ratificato dall‘Italia nel 1991 con la legge 176. Questa convenzione, nell’articolo 31, riconosce al minore il diritto al riposo, al tempo libero e al gioco, inteso come piena manifestazione della sua natura e personalità.

Anche a livello comunale, molte città, tra cui Milano e Rimini, hanno adottato regolamenti che riconoscono e regolamentano il diritto dei bambini al gioco. Ad esempio, il Comune di Milano stabilisce che nei cortili, giardini e aree scoperte delle abitazioni private deve essere consentito il gioco dei bambini, nel rispetto delle fasce orarie di quiete e riposo stabilite dai regolamenti condominiali.

Tuttavia, sorgono dubbi sulla competenza della Pubblica Amministrazione a regolare questi spazi, considerando che si tratta di aree private condominiali, non aperte al pubblico. Alcune normative potrebbero essere criticate per eccesso di potere, nonostante l’importanza di tutelare il diritto dei bambini al gioco e alla crescita.

Per quanto riguarda la vita condominiale, il cortile e il giardino del condominio sono considerati beni della collettività degli abitanti del palazzo. Pertanto, è consentito l’uso individuale di questi spazi, purché non si leda il diritto d’uso degli altri condomini e non si alteri la destinazione originaria dell’area.

L’installazione di giochi o strutture ricreative individuali non richiede di norma autorizzazioni assembleari, ma è importante considerare le dimensioni dell’area e l’impatto delle installazioni sulla convivenza condominiale. In caso di controversie, la questione viene solitamente risolta con la rimozione delle strutture e il ripristino dello status quo ante del cortile.

Sebbene l’installazione di giochi per bambini possa essere di interesse condominiale, è fondamentale valutare attentamente le implicazioni e rispettare i diritti e le esigenze di tutti gli abitanti del condominio.

L’uso del barbecue in condominio: regole e limiti

L’utilizzo del barbecue in condominio è un tema spesso oggetto di controversie. Non esiste una legge specifica che lo vieti o lo permetta in assoluto il uso barbecue in condominio, ma la sua installazione e utilizzo sono soggetti a diverse norme e regolamenti che è necessario conoscere per evitare di incorrere in sanzioni o di creare tensioni con i vicini che potrebbero non gradire l’uso del barbecue in condominio.

Regolamento condominiale:

Il primo punto di riferimento è il regolamento condominiale. Esso potrebbe contenere specifiche disposizioni in materia di barbecue, vietandolo del tutto, limitandone l’uso in determinate fasce orarie o subordinandolo al rispetto di determinate condizioni (ad esempio, l’utilizzo di barbecue a basso impatto fumogeno).

Codice civile:

In assenza di specifiche disposizioni nel regolamento condominiale, si fa riferimento al Codice civile, in particolare all’articolo 844 che disciplina le immissioni. In base a tale articolo, il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo, calore, odori, rumori e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità.

Cosa significa “normale tollerabilità”?

La nozione di “normale tollerabilità” è piuttosto generica e non esiste un parametro oggettivo per definirla. Essa dipende da diversi fattori, tra cui:

• Le caratteristiche del luogo: in un contesto urbano densamente popolato, la tollerabilità sarà minore rispetto ad una zona rurale.
• Gli orari: le immissioni sono considerate meno tollerabili durante le ore notturne.
• L’intensità e la frequenza delle immissioni: un barbecue occasionale avrà un impatto diverso rispetto ad un utilizzo frequente e prolungato.

Consigli per un utilizzo rispettoso del barbecue in condominio:

• Prima di utilizzare il barbecue, consultare il regolamento condominiale per verificare eventuali divieti o limitazioni.
• Privilegiare l’utilizzo di barbecue a basso impatto fumogeno.
• Effettuare le grigliate in orari non troppo ravvicinati ai pasti e durante le ore diurne.
• Non utilizzare combustibili che producono eccessivo fumo o odori molesti.
• Mantenere una distanza di sicurezza da tende, verande e finestre dei vicini.
• Comunicare ai vicini la propria intenzione di utilizzare il barbecue, in segno di cortesia.
• In caso di dubbi o controversie, chiedere consiglio ad un amministratore di condominio o ad un avvocato.

L’utilizzo del barbecue in condominio è possibile, ma è necessario farlo con rispetto verso i vicini e nel rispetto delle norme e dei regolamenti vigenti. Adottando un comportamento responsabile e dialogando con i condomini, si possono evitare tensioni e godersi il piacere delle grigliate in compagnia.

Animali domestici

La legge non vieta la presenza di animali domestici nelle aree condominiali. Tuttavia, il regolamento di condominio può limitare o addirittura vietare la loro presenza in determinate aree, come ad esempio il giardino o la piscina.

Deposito di biciclette o motociclette

Si possono parcheggiare le bici in condominio?
Sì, purché il parcheggio non crei difficoltà agli altri inquilini, non cambi la destinazione d’uso dello spazio comune e non limiti l’uso agli altri condomini.

Parcheggio biciclette in condominio: quando è vietato Il Regolamento Condominiale può vietare il parcheggio delle biciclette negli spazi comuni del condominio, come cortili o giardini.

Rimozione biciclette in condominio: quando La rimozione può avvenire solo se la bicicletta viola norme igieniche o di sicurezza.

Dove parcheggiare le bici in condominio: lo decide il regolamento Il Regolamento Condominiale può prevedere spazi appositi per il parcheggio delle biciclette.

Parcheggiare la bicicletta nel sottoscala condominiale Non è consentito parcheggiare le biciclette nell’androne o nel sottoscala condominiale.

Parcheggiare la bicicletta nel cortile condominiale Se il Regolamento lo permette, si può parcheggiare nel cortile, evitando di limitare l’uso agli altri condomini.

Rastrelliere per biciclette in condominio: dove installarle?

Le rastrelliere possono essere installate in accordo con il Regolamento Condominiale, senza ostacolare il passaggio dei condomini.
Rastrelliere per biciclette in condominio: dove installarle?

Per rendere possibile a tutti gli inquilini di lasciare le bici in cortile, è possibile in fase di assemblea, scegliere di posare delle rastrelliere a condizione che non sia di ostacolo al passaggio pedonale dei condomini.

L’installazione di rastrelliere è permessa se non crea alterazione della destinazione comune o compromettere il diritto al pari uso.

In alcune metropoli, l’installazione della rastrelliera per il parcheggio delle bici nelle aree comuni del condominio è un obbligo, prefigurato nel rispetto del principio sancito ex art.1120 secondo cui “l’installazione non deve portare ad innovazione né costituire molestia alcuna al possesso delle parti comuni”, ex art.1170 CC.

La posa della rastrelliera condominiale è una spesa che verrà divisa tra tutti i condomini, anche coloro che non possiedono o fanno uso di biciclette, sulla base della tabella millesimale.

Diritto d’uso del terrazzo condominiale: 

L’uso del terrazzo condominiale: regole e limiti

Il terrazzo condominiale è un’area comune, di proprietà di tutti i condomini in proporzione ai loro millesimi. L’accesso e l’uso del terrazzo sono generalmente liberi, ma possono essere soggetti a limiti convenzionali o legali.

Limiti convenzionali:

• Proprietà esclusiva: Il costruttore può riservare la proprietà del terrazzo ad un solo condomino, di solito quello dell’ultimo piano. In questo caso, solo il proprietario avrà diritto di accesso e uso.
• Regolamento condominiale: Il regolamento condominiale, approvato all’unanimità, può stabilire limiti all’accesso e all’uso del terrazzo (ad esempio, divieto di stendere la biancheria, di installare antenne o barbecue).

Limiti legali:

• Articolo 1102 del Codice Civile: Il codice civile stabilisce che ciascun condomino può utilizzare la cosa comune (il terrazzo) purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne parimenti uso.
• Giurisprudenza: La giurisprudenza ha precisato che sono ammessi usi del terrazzo come:
  • Collocare un’antenna
  • Stendere la biancheria
  • Prendere il sole
  • Installare un piccolo pannello fotovoltaico
  • Collocare piante e lettini
  • Installare una caldaia

Sono invece vietati usi che:

• Alterano la destinazione del terrazzo (ad esempio, costruire una casina)
• Sottraggono il terrazzo all’uso degli altri condomini (ad esempio, occuparne uno spazio eccessivo)

Usucapione:

L’uso esclusivo del terrazzo da parte di un solo condomino non implica l’usucapione (acquisto della proprietà). Per usucapire un’area comune, è necessario un comportamento attivo che impedisca agli altri condomini di usarla per almeno 20 anni, senza interruzioni.

Diritto d’uso del posto auto condominiale: 

Chi ha diritto al posto auto?

Secondo l’articolo 1117, comma 1, n. 2, del Codice Civile, il parcheggio condominiale è una parte comune e appartiene a tutti i condomini in maniera uguale, in base ai millesimi di proprietà.

Tuttavia, un regolamento condominiale approvato all’unanimità può stabilire regole diverse, come l’uso esclusivo del posto auto in favore di alcuni condomini.

Parcheggio condominiale e non residenti

Il diritto al parcheggio condominiale non dipende dalla residenza. Tutti i condomini, proprietari o affittuari, hanno diritto a un posto auto, indipendentemente dal fatto che abitino o meno nell’edificio.

Come regolamentare il parcheggio condominiale

L’amministratore di condominio ha il compito di disciplinare l’uso delle parti comuni, incluso il parcheggio.

L’assemblea condominiale, a maggioranza degli intervenuti, può stabilire criteri di rotazione per l’assegnazione dei posti auto, oppure assegnare i posti auto in maniera fissa.

Come dividere i parcheggi in condominio

Non esiste un obbligo di ripartizione dei posti auto, ma l’assemblea condominiale può decidere di farlo.

I criteri di assegnazione possono essere:

• Turnazione: i posti auto vengono assegnati a rotazione tra tutti i condomini.
• Assegnazione fissa: i posti auto vengono assegnati in maniera permanente a ciascun condomino.
• Criteri di priorità: possono essere stabiliti criteri di priorità per l’assegnazione dei posti auto, ad esempio per i condomini con disabilità o con famiglie numerose.

Cosa fare se trovi il posto auto occupato

Una sentenza della Cassazione penale del 20 luglio 2023, la numero 31700/2023, ha chiarito che parcheggiare in maniera abusiva nel cortile condominiale altrui senza autorizzazione è reato. In particolare, costituisce violazione di domicilio.

Tuttavia se trovi il tuo posto auto occupato, puoi:

• Chiedere al proprietario dell’auto di spostarla.
• Contattare l’amministratore di condominio.
• Se il comportamento persiste, puoi sporgere denuncia per il reato di violenza privata.

Multa per parcheggio irregolare in area privata

L’occupazione abusiva di un posto auto condominiale può essere sanzionata con una multa da 200 a 800 euro (art. 70 disp. att. c.c.)..

Cosa fare se i parcheggi condominiali sono insufficienti

Se i parcheggi condominiali sono insufficienti, l’assemblea condominiale può deliberare l’assegnazione dei posti auto a turnazione.

Cosa devono fare le persone con disabilità

Le persone con disabilità hanno diritto a un posto auto riservato nel parcheggio condominiale.

La diffida di occupazione di spazi condominiali

Se un condomino occupa abusivamente un posto auto condominiale, l’amministratore di condominio può inviargli una diffida formale.

  Divieto di parcheggio per altri condomini

Diritto d’uso dell’ascensore condominiale: 

L’ascensore condominiale è una parte comune dell’edificio. L’art. 1102 del Codice civile – norma che disciplina l’uso delle cose comuni, e dunque è applicabile in tutti i casi in cui l’ascensore è un bene comune – sancisce che «ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto». Questo significa che tutti i condomini ne sono proprietari e che, quindi, ne possono fare liberamente uso. Ma significa anche che tutti i condomini devono contribuire alle relative spese di manutenzione ordinaria e straordinaria.

Limitazioni all’utilizzo dell’ascensore

Il regolamento condominiale di natura contrattuale, approvato all’unanimità dai proprietari iniziali e successivi dell’edificio, può stabilire specifiche limitazioni sull’uso dell’ascensore. Queste restrizioni possono includere il divieto di utilizzare l’ascensore per il trasporto di materiali ingombranti o di rifiuti. È importante notare che questo regolamento è richiamato nei rispettivi atti di acquisto e ha valore vincolante per tutti i condomini.

D’altra parte, l’assemblea condominiale, se delibera a maggioranza e non all’unanimità, ha il potere di disciplinare solo le modalità di utilizzo dell’ascensore, ma non può vietare determinate facoltà di utilizzo. Questo principio è stato confermato da una sentenza del Tribunale di Roma (Trib. Roma, sent. n. 12889 del 03.08.2022), che ha chiarito che l’assemblea non può introdurre limitazioni più stringenti rispetto a quelle stabilite nel regolamento condominiale approvato all’unanimità.

Animali domestici in ascensore

Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici; così recita l’art. 1138 al comma 5 c.c.

Quindi gli Animali domestici in condominio: gli animali in ascensore si o no? Considerato quanto detto prima è dunque ovvio che non si può impedire agli animali domestici in condominio di prendere l’ascensore, a patto che il bene sia utilizzato nella maniera corretta e senza arrecare fastidi agli altri condomini

Diritto d’uso della piscina condominiale: 

Le dispute tra condomini riguardo all’uso della piscina condominiale sono comuni e sollevano questioni su modalità di utilizzo, sicurezza dell’impianto e ripartizione delle spese. Una recente sentenza del Tribunale di Roma del 20 maggio 2021, numero 8746, ha affrontato queste problematiche con equità, applicando scrupolosamente quanto previsto dall’articolo 1123 del Codice Civile.

Alcune fonti importanti indicazioni sulle modalità di gestione e utilizzo della piscina condominiale, stabilendo principi chiari e equi per risolvere le controversie tra i condomini e garantire il rispetto delle normative in materia di sicurezza e spese di manutenzione, li troviamo nel:

• Regolamento di utilizzo della piscina
• Prospetto Spese di manutenzione della piscina
• Sicurezza della piscina

Formulari 

Facsimile di atto di costituzione del diritto d’uso 

Facsimile di diffida per violazione del diritto d’uso 

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