Cosa dice la normativa in merito alle villette bifamiliari devono essere uguali che molto frequentemente è causa di litigi. Il decoro architettonico nei condomini orizzontali è tutelato ed è soggetto a valutazione economica.
Il decoro architettonico nei condomini orizzontali: aspetti normativi e giurisprudenziali
Nel contesto condominiale, il decoro architettonico rappresenta una delle tematiche più delicate e frequentemente oggetto di contenziosi, specialmente quando si tratta di condomini orizzontali , come le villette a schiera oi parchi residenziali. Il concetto di decoro architettonico, le sue implicazioni normative e giurisprudenziali, nonché le violazioni più comuni e le possibili conseguenze legali.
Cos’è il decoro architettonico?
Il decoro architettonico non ha una definizione espressa nel Codice Civile, ma la giurisprudenza lo ha interpretato come l’estetica complessiva dell’edificio, formata dall’insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile, conferendogli un’armonia e una specifica identità.
La Corte di Cassazione, in diverse sentenze (es. Cass. 851/2007), ha chiarito che non si tratta solo di edifici di pregio storico o artistico, ma di qualunque fabbricato che possieda una propria fisionomia armonica, anche se semplice.
Il decoro architettonico è, inoltre, un bene suscettibile di valutazione economica: qualsiasi modifica che lo comprometta potrebbe determinare un deprezzamento dell’intero fabbricato o delle singole unità immobiliari (Cass. 12343/2003). Tuttavia, non tutte le modifiche all’estetica dell’edificio sono uguali. Per essere perseguibili, devono provocare un pregiudizio economico tale da ridurre il valore dell’edificio.
Il decoro architettonico nei condomini orizzontali
Il condominio orizzontale è una forma di comunione di beni e servizi tra più unità immobiliari appartenenti a proprietari diversi, caratterizzate da uno sviluppo orizzontale, come nel caso delle villette a schiera. In queste strutture, il decoro architettonico assume una rilevanza particolare, poiché la fisionomia delle singole abitazioni può influire sul contesto estetico complessivo del complesso residenziale.
Cosa accade quando viene alterato il decoro architettonico in un condominio orizzontale?
Secondo la giurisprudenza, in assenza di specifiche previsioni nel regolamento condominiale, ogni villetta a schiera o abitazione in un condominio orizzontale ha un proprio decoro architettonico autonomo e distinto da quello delle altre abitazioni.
Tuttavia, se il regolamento condominiale contrattuale prevede delle restrizioni sull’estetica delle unità immobiliari, nessun proprietario può apportare modifiche che ne violino il decoro (Cass. 1286/2010).
Ad esempio, un proprietario non potrebbe installare una struttura nel giardino della sua villetta che altera il decoro complessivo del complesso, a meno che non vi siano deroghe esplicite previste dal regolamento.
Violazioni del decoro architettonico: il ruolo delle normative e delle sentenze
La realizzazione di manufatti senza titoli abilitativi, come spesso accade nelle villette a schiera, non solo può violare le distanze legali tra edifici, ma può anche ledere il decoro architettonico del condominio orizzontale. In particolare, l’art. 1120 del Codice Civile vieta espressamente le innovazioni che possono pregiudicare il decoro architettonico del fabbricato.
Pronunce chiavi sulla violazione del decoro architettonico
Una recente sentenza della Corte di Cassazione (ordinanza 16 gennaio 2024, n. 1623) ha ribadito l’importanza di rispettare il decoro architettonico nei condomini orizzontali . In questo caso, il proprietario di una villetta aveva costruito un manufatto nel proprio giardino senza titoli abilitativi, violando non solo le distanze legali tra edifici, ma anche il decoro architettonico.
La Corte d’Appello aveva condannato la proprietaria al ripristino delle distanze e al risarcimento dei danni, decisione confermata dalla Cassazione.
La Corte ha chiarito che l’ alterazione del decoro architettonico è una violazione indipendente e sanzionabile, soprattutto in complessi come le villette a schiera, dove ogni abitazione contribuisce a formare l’immagine unitaria del condominio orizzontale.
Il caso della Legge Tognoli (L. 122/1989)
Un altro punto rilevante riguarda l’applicazione della Legge Tognoli (L. 122/1989), che prevede deroghe alle norme edilizie per la realizzazione di parcheggi. Tuttavia, questa legge non permette di violare le regole relative al decoro architettonico e alle distanze tra gli edifici. Nella citata sentenza, la Cassazione ha stabilito che il manufatto realizzato dalla proprietaria, benché oggetto di sanatoria come ampliamento di un box auto, violava comunque il decoro architettonico e le distanze legali, confermando così la condanna.
Il decoro architettonico come bene comune
Sebbene il decoro architettonico non sia esplicitamente definito come bene comune dal Codice Civile, la giurisprudenza ha stabilito che può essere considerato tale, soprattutto se il regolamento condominiale lo prevede espressamente. In questi casi, qualsiasi modifica che lo altera, anche se migliorativa, può essere considerata illecita.
Nel caso di condomini orizzontali , dove le abitazioni hanno una fisionomia simile, il decoro architettonico può essere visto come un elemento comune, a meno che non vi sia un regolamento contrattuale che lasci maggiore libertà ai singoli proprietari. In assenza di tali deroghe, le modifiche devono rispettare l’aspetto estetico complessivo del condominio.
Il supercondominio e le parti comuni
Un caso particolare è quello del supercondominio , una tipologia complessa di condominio in cui più edifici autonomi condividono spazi o impianti comuni, come strade interne, parcheggi o sistemi di sorveglianza. Anche in questi casi, il decoro architettonico può essere tutelato, specialmente se le modifiche apportate a uno degli edifici influenzano l’estetica complessiva del complesso.
Considerazioni sul decoro architettonico
In conclusione, il decoro architettonico riveste un’importanza cruciale nei condomini orizzontali, sia dal punto di vista normativo che economico. Le alterazioni estetiche devono essere valutate con attenzione, poiché possono avere conseguenze legali e impattare sul valore delle unità immobiliari.
La giurisprudenza e le normative, come l’art. 1120 del Codice Civile, forniscono una base solida per la tutela del decoro architettonico, ma è il regolamento condominiale che spesso detta le regole specifiche per ogni condominio. È fondamentale, quindi, che i proprietari si informano sulle disposizioni interne del proprio condominio prima di effettuare qualsiasi modifica che potrebbe alterare l’estetica dell’edificio o del complesso residenziale.
Fonti normative e giurisprudenziali :
- Codice Civile: art. 1117, 1120, 1127
- Disp. att. CC: artt. 61-72
- Cassazione civile, Sez. II, 5 gennaio 2010, n. 1286
- Cassazione civile, Sez. VI, 22 novembre 2011, n. 24645
- Cassazione civile, Sez. II, 23 maggio 2012, n. 8174
- Cassazione civile, Sez. II, 7 settembre 2012, n. 14992
- Cassazione civile, Sez. II, 16 gennaio 2024, n. 1623
- Legge Tognoli, L. 122/1989
