Limitazioni del diritto di proprietà nelle unità condominiali

Il diritto di proprietà nelle unità condominiali subisce delle limitazioni per il fatto che è posta all’interno di un edificio condominiale e tali restrizioni sono principalmente quelle previste dagli artt. 1102¹ e 1122² c.c. Le limitazioni del diritto di proprietà non arrivano, però, sino al punto di impedire al singolo condomino la vendita o l’affitto della propria unità condominiale, sicché deve ritenersi nulla una clausola del regolamento che subordini la vendita a un’autorizzazione dell’assemblea condominiale.

Diritto di proprietà nelle unità condominiali

Il regolamento condominiale può prevedere limitazioni alle facoltà connesse al diritto di proprietà nelle unità condominiali. Queste restrizioni possono, ad esempio, vietare il cambio di destinazione d’uso di un immobile, come la trasformazione di un’abitazione in ambulatorio medico. Tali limitazioni sono valide solo se approvate all’unanimità da tutti i condomini. Di solito, il regolamento è richiamato negli atti di acquisto delle unità immobiliari, vincolando ciascun condomino al momento dell’acquisto.

Rispetto della proprietà esclusiva e servitù

Al di fuori di tali limitazioni, gli altri condomini devono rispettare la proprietà esclusiva del condomino e non possono invadere la sfera altrui, gravando la proprietà esclusiva di pesi o limiti, senza avere acquistato un particolare diritto per legge o per contratto. Ciascuna porzione immobiliare esclusiva, infatti, pur essendo collegata con la struttura condominiale, ha una propria distinta individualità e costituisce un’entità autonoma rispetto alle altre proprietà.

Costituzione e applicabilità delle servitù prediali

La costituzione di una servitù imposta a favore della proprietà esclusiva di un condomino e a carico della proprietà esclusiva di un altro condomino è ammissibile senza alcuna interferenza sulle cose comuni.

Si tratta di una servitù tra d ue fondi separati, disciplinata dalle norme di cui agli artt. 1027³ ss. c.c., anche per quanto attiene ai modi della loro costituzione. La Cassazione ha precisato che l’ipotizzabilità di servitù prediali tra proprietà esclusive non è esclusa dall’esistenza di un regolamento condominiale.

Principio di “nemini res sua servit” e diritto di proprietà nelle unità condominiali

Il principio “nemini res sua servit“⁴ trova applicazione soltanto quando un’unica persona sia titolare del fondo servente e del fondo dominante e non anche quando il proprietario di uno solo di questi sia comproprietario delle altre giacché in tal caso l’intersoggettività del rapporto è data dal concorso di altri titolari del bene.

Ne deriva che il suddetto principio non costituisce ostacolo alla costituzione di una servitù a carico di un immobile di proprietà individuale compreso in edificio condominiale e a vantaggio della restante proprietà comune.

Requisiti per l’acquisto di una servitù per destinazione del padre di famiglia

In tema di servitù per destinazione del padre di famiglia, relativa ad alcune condotte d’acqua sotterranee, è stato precisato che occorre che la situazione di subordinazione di un fondo all’altro sia manifesta, essendo requisito essenziale per l’acquisto della servitù la resistenza di opere apparenti. Questo requisito va escluso quando le opere consistono in tubature interrate e come tali non visibili all’esterno.

Considerazioni finali sulla visibilità e l’apparenza delle opere

La visibilità e l’apparenza delle opere mediante le quali si esercita la servitù sul fondo altrui sono elementi oggettivi che non possono essere surrogati neppure dalla conoscenza che il proprietario del preteso fondo servente abbia sulla base di elementi diversi da segni esteriori.

Passaggio Coattivo e Legge 104/1992:

Passaggio Coattivo e la Legge 104/1992

Salvo quanto diremo in tema di ascensore e di barriere architettoniche, dobbiamo qui richiamare la legge 5 febbraio 1992, n. 104 – legge-quadro per l’assistenza, l’integrazione e i diritti delle persone handicappate – che ha ampliato la tutela dei portatori di handicap con l’intento di perseguire il recupero funzionale e sociale della persona affetta da minorazioni fisiche, psichiche e sensoriali e di assicurare i servizi e le prestazioni per la prevenzione, la cura e la riabilitazione delle minorazioni nonché la tutela giuridica ed economica della persona handicappata.

La Sentenza della Corte Costituzionale e l’Accessibilità Abitativa

Non ha sorpreso, in merito ad accessibilità abitativa e diritto di proprietà nelle unità condominiali più di tanto la sentenza della Corte Costituzionale 10 maggio 1999, n. 167, per la quale

«è costituzionalmente illegittimo l’art. 1052⁵, secondo comma, c.c., nella parte in cui non prevede che il passaggio coattivo di cui al primo comma possa essere concesso dall’autorità giudiziaria quando questa riconosca che la domanda risponde alle esigenze di accessibilità di cui alla legislazione relativa ai portatori di handicap – degli edifici destinati a uso abitativo, per contrasto con gli artt. 2 e 3, secondo comma, 32 e 42, secondo comma, Cost. ».

Rivoluzione Concettuale e Servitù di Passaggio

La pronuncia della Corte è addirittura rivoluzionaria, laddove sembra superare la nozione di «utilità» della servitù definita dall’art. 1027 c.c., per il quale la servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo appartenente a diverso proprietario. Nella specie, infatti, l’utilità non è più riferita al fondo, ma alla persona e ciò comporta una rivoluzione nella materia delle servitù, per l’utilità di un altro posto che sino a ora l’utilità era tutelata solo in funzione del fondo e non della persona del possessore.

1. Art. 1102. (Uso della cosa comune).
   Ciascun partecipante puo’ servirsi della cosa comune, purche’ non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
   A tal fine puo’ apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non puo’ estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso. ↩︎
2. Art. 1122. Opere su parti di proprieta’ o uso individuale). (Nell’unita’ immobiliare di sua proprieta’ ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprieta’ esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non puo’ eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilita’, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. In ogni caso e’ data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea).. ↩︎
3. Art. 1027. (Contenuto del diritto).
   La servitu’ prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo per l’utilita’ di un altro fondo appartenente a diverso proprietario. ↩︎
4. Nemini res sua servit: Traduzione – Nessuno può avere diritto di servitù sulla sua cosa
   Spiegazione
   L’espressione indica uno dei principi fondamentali in tema di servitù: il fondo dominante e il fondo servente devono appartenere a proprietari diversi. Se il proprietario di uno dei due fondi acquisisse la proprietà dell’altro fondo, si verificherebbe la c.d.confusione, e il rapporto di servitus si estinguerebbe. ↩︎
5. Art. 1052. (Passaggio coattivo a favore di fondo non intercluso).
   Le disposizioni dell’articolo precedente si possono applicare anche se il proprietario del fondo ha un accesso alla via pubblica, ma questo e’ inadatto o insufficiente ai bisogni del fondo e non puo’ essere ampliato. Il passaggio puo’ essere concesso dall’autorita’ giudiziaria solo quando questa riconosce che la domanda risponde alle esigenze dell’agricoltura o dell’industria.
   AGGIORNAMENTO La Corte Costituzione con sentenza 29 aprile-10 maggio 1999 n. 167 (in G.U. 1a s.s. 19/05/1999 n. 20) ha dichiarato “l’illegittimita’ costituzionale dell’art. 1052, secondo comma, del codice civile, nella parte in cui non prevede che il passaggio coattivo di cui al primo comma possa essere concesso dall’autorita’ giudiziaria quando questa riconosca che la domanda risponde alle esigenze di accessibilita’ – di cui alla legislazione relativa ai portatori di handicap – degli edifici destinati ad uso abitativo.” ↩︎

Le persone hanno chiesto anche:

Guida Completa sulla Successione Ereditaria Diritto d’uso in condominio: come non avere problemi Diritti reali di godimento Usufrutto: il diritto di godere di un bene di proprietà altrui