La questione della ammissibilità delle servitù condominiali deve inquadrarsi nell’ambito dei principi sulla indivisibilità della servitù, tenendo conto che il condominio è una particolare comunione, caratterizzata dalla compresenza di proprietari singoli che sono anche comproprietari di parti comuni.
Questo aspetto differenzia la comunione condominiale dalla comunione ordinaria.
Servitù condominiali: diritti e doveri sulle parti comuni e private
Considerazione comune riguarda la proprietà privata è sacra, ma solo fino a un certo punto; per la legge, infatti, possono aversi delle circostanze in cui una proprietà debba sottostare a certe condizioni, subendone così delle limitazioni più o meno ampie costituendo Servitù condominiali: diritti e doveri sulle parti comuni e private.
La normativa servitù a favore e a carico delle parti comuni.
| Argomento | Spiegazione |
| Art. 1059 c.c. | La servitù concessa da un solo comproprietario di un fondo indiviso non è valida se non è concessa anche dagli altri. La concessione fatta da un solo comproprietario obbliga comunque lui e i suoi eredi a non impedire l’esercizio del diritto concesso. |
| Art. 1071 c.c. | Se il fondo dominante viene diviso, la servitù è dovuta a ciascuna porzione senza gravare il fondo servente. Se il fondo servente viene diviso e la servitù grava su una parte determinata, le altre parti sono liberate. |
Le caratteristiche della servitù a favore e a carico delle parti comuni.
| Argomento | Spiegazione |
| Principio nemini res sua servit | Non è possibile una servitù tra due fondi se appartengono allo stesso proprietario. |
| La Servitù tra proprietà esclusive in condominio | È sempre possibile costituire una servitù tra le varie proprietà esclusive comprese nell’edificio condominiale. |
| Servitù tra parti comuni e proprietà esclusiva | La giurisprudenza recente ammette la possibilità di configurare rapporti di servitù attivi e passivi tra le parti comuni appartenenti alla totalità dei condomini e la proprietà esclusiva di ciascun condomino. |
| Condizioni per la servitù tra parti comuni e proprietà esclusiva | L’utilità derivante dalla servitù deve essere diversa da quella derivante dalla destinazione del fondo comune. – La servitù non deve ledere i diritti degli altri condomini. |
| La Servitù a favore del condominio | Non si creano tante servitù autonome a favore delle singole unità immobiliari, ma un’unica servitù comune a tutti i condomini. |
| Servitù a carico del condominio | È possibile costituire una servitù a carico di un fondo di proprietà comune e a vantaggio di un fondo di proprietà esclusiva di un condomino. |
| Condizioni per la servitù a carico del condominio | – L’utilità derivante dalla servitù deve essere diversa da quella derivante dalla destinazione del fondo comune. – La servitù non deve ledere i diritti degli altri condomini. |
Servitù concessa da uno dei comproprietari
Nell’ambito dei rapporti tra servitù e condominio, occorre tener conto del disposto dell’art. 1059 c.c., per il quale la servitù concessa da uno dei comproprietari di un fondo invidiso non è costituita se non quando gli altri l’hanno anch’essi concessa unitamente separatamente.
La concessione però fatta da uno dei comproprietari, indipendentemente dagli altri, obbliga il concedente ed i suoi eredi o aventi causa a non porre impedimento all’esercizio del diritto concesso.
Fondo dominante e fondo servente
Occorre anche tener conto dell’art. 1071 c.c., per il quale, se il fondo dominante viene diviso, la servitù è dovuta a ciascuna porzione senza però che si renda più gravosa la condizione del fondo servente; se il fondo servente viene diviso e la servitù ricade su una parte determinata del fondo, le altre parti sono liberate.
Principio nemini res sua servit
Ovviamente, anche in materia di condominio vale il principio nemini res sua servit, sicché non è configurabile il sorgere di una servitù attiva o passiva tra due fondi, fino a quando i medesimi appartengano ad un unico titolare (art. 1027 c.c.).
In tale contesto, mentre è da sempre ammessa la possibilità di costituire una servitù tra le varie proprietà esclusive comprese nell’edificio condominiale, è stata invece messa in discussione la possibilità inversa di configurare rapporti di servitù, attivi e passivi tra le parti comuni appartenenti alla totalità dei condomini e la proprietà esclusiva di ciascun condomino.
Servitù tra proprietà esclusive in condominio
La giurisprudenza meno recente è stata costante nell’escludere la possibilità di costituire rapporti di servitù tra proprietà individuali e proprietà comune.
La servitù tra proprietà individuali
Solo la giurisprudenza successiva ha ammesso che il principio nemini res sua servit non vieta di stabilire rapporti di servitù attivi e passivi tra due fondi, l’uno dei quali appartenenti a più condomini e l’altro in proprietà esclusiva ad uno solo di essi.
La servitù tra proprietà comune
Ed infatti, se si ammette la possibilità della costituzione di servitù prediali nel primo caso, è giocoforza ammetterla anche nel secondo caso concorrendo le eadem ratio, non essendovi ragione per distinguere tra fondi aventi ciascuno una propria autonomia e cose che si trovino in uno stesso edificio, qualora naturalmente anche esse possono essere autonomamente considerate.
Oltretutto, non sembra che in questa materia, fluida e incerta, si debbano prendere posizioni rigide e aprioristiche, dato che possono coesistere servitù volontarie o coattive accanto a limitazioni legali e diritti particolari derivanti da titolo o da convenzione.
Servitù tra parti comuni e proprietà esclusiva
il principio Nemini res sua servit
Il principio nemini res sua servit trova applicazione soltanto quando un unico soggetto è titolare del fondo servente e di quello dominante e non pure quando il comproprietario di uno di essi sia anche comproprietario dell’altro, giacché in tal caso l’intersoggettività del rapporto è data dal concorso di altri titolari del bene comune.
Utilità della servitù e destinazione del fondo comune
Nell’ipotesi considerata, è necessario in particolare che la utilità tratta dalla servitù sia diversa da quella normalmente derivante dalla destinazione impressa al fondo comune e fruita da tutti i comproprietari.
Con la conseguenza che, nel caso in cui la utilità derivi unicamente dalla natura e destinazione della cosa comune, la misura dell’uso e del godimento di ciascun partecipante è in funzione del concorrente uso e godimento degli altri comproprietari ed è quindi regolata dal titolo, nei limiti previsti dalla norma sulla comunione di cui all’art. 1102 c.c.
Servitù a vantaggio di edifici condominiali
Si tenga presente che, nelle servitù costituite a vantaggio di un edificio condominiale non si verificano tante autonome servitù a favore delle unità immobiliari in cui è diviso l’immobile, ma una sola servitù comune a tutti i partecipanti al condominio.
Tale servitù oltre ad accedere all’intero stabile nel suo complesso – comprensivo cioè delle parti comuni e dei singoli appartamenti – viene esercitata indistintamente da tutti i condomini nel loro interesse collettivo, del quale è espressione il condominio, quale organizzazione di gruppo.
Costituzione di servitù a carico di un fondo comune
Fermo restando che la servitù può essere costituita non solo a favore, ma anche a carico di un fondo di proprietà comune.
Al fine di configurare una servitù a carico di un fondo di proprietà comune e a vantaggio di un fondo di proprietà esclusiva di uno dei partecipanti alla comunione, è necessario che l’utilità derivante dalla servitù sia diversa da quella normalmente derivante dalla destinazione del fondo comune e goduta da tutti i comproprietari.
In caso contrario, se l’utilità scaturisce unicamente dalla natura e destinazione della cosa comune, la misura dell’uso e del godimento di ciascun partecipante dipende dal concorrente uso e godimento degli altri comproprietari ed è regolata dal titolo, entro i limiti stabiliti dall’art. 1102 c.c. sulla comunione.
Esempio giurisprudenziale
Nella specie, in applicazione del surriportato principio, la C.S. ha confermato la decisione del merito con cui si è ritenuto rientrare nell’uso della cosa comune, senza che costituisse servitù il passaggio attraverso un cortile comune delle maestranze di uno stabilimento situato in uno degli edifici al cui servizio, il cortile stesso era posto.
