Appartenenza dei fondi a proprietà diverse e servitù reciproche
Alla stregua del principio romanistico nemini res sua servitù, non può costituirsi servitù tra due fondi appartenenti al medesimo proprietario. Il fondamento del principio è fin troppo ovvio, posto che la servitù si costituisce solo per l’utilità di un fondo, con un peso a carico di un altro fondo.
E, dunque, non si può conseguire il risultato che, mediante la costituzione di una servitù, il proprietario di due fondi possa ricavare, da uno a favore dell’altro, tutte quelle utilità che potrebbero formare il contenuto di una servitù.
Tant’è che, in tema, si è parlato di inutilità pratica del principio nemini res sua servitù, stante l’impossibilità di costituire una servitù tra fondi appartenenti al medesimo proprietario, il che sarebbe giuridicamente assurdo.
Estinzione delle Servitù e Confusione dei Fondi
E tant’è che qualsiasi servitù si estingue per confusione, così come sancito dall’art. 1072 c.c., per il quale «la servitù si estingue quando in una sola persona si riunisce la proprietà dal fondo dominante e quella del fondo servente».
Il principio vale solo nel caso in cui un unico soggetto sia titolare del fondo servente e del fondo dominante e non già nel caso in cui il proprietario di uno di essi sia comproprietario dell’altro giacché, in tal caso, l’intersoggettività del rapporto è data dal concorso di altri titolari del bene comune.
Interazioni tra Proprietà Condominiali e Servitù
Delle servitù in condominio diremo al successivamente, non senza anticipare che rispetto al condominio degli edifici, occorre tener distinte le proprietà esclusive dei singoli condomini e le parti comuni dell’edificio condominiale.
In ordine alle proprietà esclusive nulla quaestio ma, in ordine alle parti comuni, devono applicarsi i principi di cui all’art. 1102 c.c. che disciplina l’uso della cosa comune: finché l’utilità del condomino rientra nell’uso consentito della cosa comune, la servitù non può costituirsi, ma può costituirsi qualora l’attività esorbiti da tale uso consentito.
Servitù reciproche esempio di Lottizzazione di Aree
In materia di servitù reciproche, il caso che viene subito alla mente è quello della lottizzazione di aree, attuata con atto unilaterale dall’unico proprietario, che si proponga di vendere separatamente i singoli lotti di proprietà stabilendo che tra di essi nell’interesse dei futuri acquirenti – intercorrano reciprocamente determinati limiti e divieti, che possono essere oggetto di servitù di non fabbricare oltre una certa altezza, ad una certa distanza, ecc.
L’atto di lottizzazione non è un atto costitutivo della servitù, giacché i singoli lotti appartengono al medesimo proprietario, con la conseguenza che in materia deve applicarsi il principio nemini res sua servitù.
Fermo restando che le servitù reciproche possono sussistere senza che ciò comporti disconoscimento o deroga al principio nemini res sua servit. Nelle servitù reciproche, infatti, ciascun fondo può essere dominante e servente rispetto a servitù distinte, che non cessano di essere tali, ancorché siano del medesimo tipo.
Deve però trattarsi di servitù del tutto indipendenti, salvo che l’atto costitutivo non stabilisca anche implicitamente – un rapporto di interdipendenza o corrispettività: in tal caso, la cessazione dell’una servitù può determinare l’estinzione dell’altra servitù.
Servitù prediali: fondo dominante e fondo servente, diritti e doveri
Utilità per il fondo dominante e peso per il fondo servente
A norma dell’art. 1027 c.c., la servitù è un peso (onere) imposto a un fondo (chiamato fondo servente) per l’utilità di un altro fondo (chiamato fondo dominante). L’utilità può consistere nella maggiore comodità o amenità del fondo dominante e può anche essere inerente alla destinazione industriale del fondo (art. 1028 c.c.) o a favore di un fondo da acquistare (art. 1029, secondo comma). L’utilità è dunque un carattere fondamentale della servitù, incluso nella sua definizione e nella disciplina dettata dagli artt. 1027, 1028 e 1029 c.c.
Secondo la dottrina e la giurisprudenza dominanti, la nozione di utilità – che comprende anche la comodità e la amenità – è quanto mai ampia ed assume le più svariate manifestazioni, a seconda delle diverse esigenze, con la conseguenza che qualunque utilità che un fondo sia in grado di arrecare ad un altro fondo, può formare oggetto di servitù, sempreché non si arrivi al punto di svuotare di contenuto economico il diritto di proprietà.
L’utilità deve sempre essere collegata al fondo dominante, secondo l’antico principio, per il quale servitus fundo utilis esse debet, con la conseguente inerenza dell’utilità al fondo, sino al punto di diventarne una qualità giuridica.
Sotto altro profilo, l’utilità può definirsi come strumentale al fondo dominante, nel senso che il fondo servente è strumento o tramite di utilità. Il principio vale sia per le servitù volontarie che per le servitù coattive, tenendo presente che solo nelle servitù coattive l’utilità può identificarsi con la necessità, mentre, nelle servitù volontarie essa può identificarsi con la sfera dell’utile e del vantaggioso.
Servitù esempi:
- Servitù di passaggio: il proprietario del fondo dominante ha il diritto di passare sul fondo servente per raggiungere la pubblica via o un altro fondo suo.
- Servitù di acquedotto: il proprietario del fondo dominante ha il diritto di far passare l’acqua sul fondo servente per irrigare i suoi terreni o per uso domestico.
- Servitù di veduta: il proprietario del fondo dominante ha il diritto di affacciarsi sul fondo servente per godere del panorama o per controllare i suoi beni.
Ripartizione delle spese:
In generale, le spese per la manutenzione della servitù sono a carico del proprietario del fondo dominante. Tuttavia, le parti possono concordare diversamente, anche per iscritto.
Diritti e doveri del proprietario del fondo dominante:
- Diritto di godere della servitù: il proprietario del fondo dominante ha il diritto di godere della servitù nel modo più completo possibile, compatibilmente con i diritti del proprietario del fondo servente.
- Dovere di non aggravare la servitù: il proprietario del fondo dominante non deve aggravare la servitù con opere o manufatti che ne rendano il godimento più gravoso per il proprietario del fondo servente.
Diritti e doveri del proprietario del fondo servente:
- Dovere di tollerare la servitù: il proprietario del fondo servente deve tollerare la servitù e non può fare nulla che ne impedisca o ne limiti il godimento.
- Diritto di fare uso del fondo servente: il proprietario del fondo servente può fare qualsiasi uso del proprio fondo, compatibilmente con il diritto di servitù del fondo dominante.
Abuso della servitù:
Il proprietario del fondo dominante che abusa della servitù può essere diffidato dal proprietario del fondo servente a cessare l’abuso. Se l’abuso persiste, il proprietario del fondo servente può chiedere al giudice la cessazione dell’abuso e il risarcimento del danno.
Estinzione della servitù:
La servitù si estingue nei seguenti casi:
- Perimento del fondo dominante o del fondo servente: se perisce il fondo dominante o il fondo servente, la servitù si estingue.
- Rinuncia del proprietario del fondo dominante: il proprietario del fondo dominante può rinunciare alla servitù con atto
| Aspetto | Diritto Romano | Diritto Moderno |
| Permanenza | Perpetua (eccezione: clausola risolutiva, termine, condizione) | Temporanea o perpetua |
| Estinzione | Perdita dell’utilità | Cause legali o pattuite |
| Funzione | Utilità del fondo dominante | Utilità del fondo dominante |
| Costituzione | Atto tra vivi o mortis causa | Atto tra vivi o mortis causa |
| Limiti temporali | Non ammessi | Ammessi (requisiti: tendenzialmente permanenti, assenza di cause estintive) |
