Le caratterisiche dell’usucapione abbreviata in condominio
L’usucapione è un istituto giuridico che permette di acquisire la proprietà o un diritto reale su un bene, mobile o immobile, mediante un possesso protratto nel tempo.
Quando si ha usucapione abbreviata?
Possesso continuato ed ininterrotto vuol dire che il condomino deve possedere il bene comune in maniera continuativa e ininterrotta per il periodo di tempo previsto dalla legge (20 anni per usucapione ordinaria, 10 anni per usucapione abbreviata in buona fede e con titolo idoneo).
In materia di condominio, l’usucapione può assumere rilevanza in diverse casistiche, tra cui quella oggetto di questa analisi: la sussistenza della buona fede ai fini dell’usucapione abbreviata decennale.
La buona fede nell’usucapione abbreviata
L’usucapione abbreviata decennale, disciplinata dall’art. 1159 c.c., richiede, oltre al possesso continuo e ininterrotto per dieci anni, anche la buona fede dell’usucapiente. La buona fede consiste nell’ignoranza, senza colpa, dell’altrui diritto.
In altre parole, l’usucapiente deve aver posseduto il bene nella convinzione di esserne il proprietario, pur non essendolo effettivamente. Tale convinzione deve però essere scevra da colpa, ovvero da negligenza o imprudenza.
Concetto di colpa grave della Suprema Corte
La Suprema Corte, con sentenza n. 15252 del 20 luglio 2005, ha precisato il concetto di colpa grave ai fini dell’esclusione della buona fede nell’usucapione abbreviata.
La Corte ha statuito che la colpa grave sussiste in ipotesi specifiche, come ad esempio quando l’usucapiente:
- Abbia avuto modo di dubitare della titolarità in capo all’alienante del diritto trasferito: ad esempio, se l’usucapiente ha acquistato il bene da un soggetto che non era in possesso dei titoli di proprietà necessari.
- Abbia esonerato il notaio dall’espletamento delle visure ipotecarie: le visure ipotecarie sono strumenti utili per verificare l’esistenza di gravami sul bene immobile. L’esonero del notaio da tale adempimento può essere indice di una certa negligenza da parte dell’usucapiente.
- Non abbia effettuato personalmente le visure ipotecarie: anche se ha esonerato il notaio, l’usucapiente potrebbe comunque compiere autonomamente le visure ipotecarie per fugare ogni dubbio sulla titolarità del bene.
Casi in cui la buona fede non è esclusa
La Suprema Corte ha precisato che la mera conoscenza di una controversia in corso sul bene immobile non è sufficiente, di per sé, ad escludere la buona fede dell’usucapiente. Occorre infatti che tale conoscenza sia stata tale da far sorgere nell’usucapiente il dubbio ragionevole sulla titolarità del bene.
Inoltre, la Corte ha ritenuto che la buona fede non sia esclusa neanche nel caso in cui l’usucapiente abbia acquistato il bene ad un prezzo inferiore al valore di mercato.
Tale circostanza, pur potendo essere indizio di un vizio del titolo, non è sufficiente a dimostrare la malafede dell’usucapiente, a meno che non sia accompagnata da altri elementi presuntivi.
La valutazione dell’usucapione abbreviata in condominio
La valutazione della buona fede ai fini dell’usucapione abbreviata decennale è un’operazione complessa che richiede un’attenta analisi di tutti i fatti e le circostanze del caso concreto.
In linea generale, la Suprema Corte tende a valorizzare la buona fede dell’usucapiente, escludendola solo in caso di colpa grave.
Come usucapire un bene condominiale?
Il singolo condomino può usucapire la quota degli altri condomini senza che sia necessaria una vera e propria interversione del possesso, dovendo tuttavia allegare e dimostrare di avere goduto del bene a titolo esclusivo (C. Cass. civ. 06/10/2016, n. 20039)
Se sei coinvolto in una situazione di usucapione di un bene immobile in condominio, è consigliabile rivolgerti ad un avvocato esperto in diritto immobiliare per una valutazione approfondita del tuo caso e per ricevere assistenza nella tutela dei tuoi diritti.
Un legale potrà aiutarti a comprendere la complessa normativa in materia di usucapione e a definire la strategia giuridica più idonea per tutelare i tuoi interessi.
Come documentare l’usucapione in condominio
Per documentare l’usucapione in condominio, è importante raccogliere una serie di prove e documenti che dimostrino il possesso continuativo e ininterrotto di una parte comune o privata. Ecco un elenco di cose da includere:
- Atto di proprietà : Copia dell’atto di acquisto della proprietà adiacente alla parte comune o privata soggetta a usucapione.
- Prova del possesso : Documenti che dimostrano il possesso continuo, pubblico e pacifico per il periodo richiesto dalla legge (solitamente 20 anni, ma può variare a seconda del caso).
- Testimonianze : Dichiarazioni giurate di testimonianze che confermano il possesso ininterrotto e visibile da parte dell’utente.
- Documentazione fotografica : Foto o video che mostrano l’uso del bene o dello spazio da parte del richiedente nel corso del tempo.
- Pagamenti : Ricevute di eventuali spese sostenute per la manutenzione, riparazione o miglioramento della porzione di condominio soggetta a usucapione.
- Verbali delle assemblee condominiali : Eventuali verbali che menzionano il possesso o l’uso della parte comune da parte del richiedente.
- Certificazioni tecniche : Relazioni tecniche o perizie redatte da geometri o ingegneri che attestano lo stato del bene e l’uso esclusivo da parte del possidente.
- Documenti catastali : Aggiornamenti o modifiche eventualmente apportate alla mappa catastale o ai registri che indicano cambiamenti nella titolarità o nell’uso della porzione di immobile.
- Richiesta di riconoscimento : Eventuale richiesta formale presentata al condominio per il riconoscimento del possesso ai fini dell’usucapione.
- Interventi legali : Lettere o notifiche legali inviate o ricevute da condomini o amministratori che testimoniano eventuali conflitti o accettazioni implicite.
Questo elenco aiuterà a creare un dossier completo per la richiesta di usucapione in condominio.
Quando l’usucapione non è valida?
Come afferma la normativa, «l’usucapione è interrotta – prima che sia trascorso il termine dei 20 anni – quando il possessore è stato privato del possesso per oltre un anno» (art. 1167 c.c.), per cui per interrompere l’usucapione non basta una generica diffida o una messa in mora.
