Il manufatto realizzato in assenza del titolo edilizio (in parole povere è ammissibile l’usucapione di immobili abusivi in condominio) può essere oggetto di usucapione?
Casistica: usucapione di immobili abusivi in condominio
Scenario: Un condomino costruisce abusivamente un immobile sul terreno condominiale, gravato peraltro da un vincolo di inedificabilità. La domanda di usucapione di immobili abusivi in condominio sorge spontanea relativa l’immobile abusivo può essere usucapito?
Usucapione in condominio sentenze Cassazione
Il quesito posto alla Suprema corte di Cassazione con la seguente risposta: La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 28481 del 12 ottobre 2023, ha stabilito che la natura abusiva di una costruzione non rappresenta un ostacolo all’usucapione della stessa.
Fondamento giuridico usucapione di beni immobili condominiali
La ratio di tale orientamento risiede nella netta distinzione tra: Rapporto pubblicistico e Rapporto privatistico.
Secondo il TAR
- Rapporto pubblicistico: quello intercorrente tra l’amministrazione comunale e il privato che ha realizzato l’opera abusiva. In questo ambito, il rilascio del permesso di costruire sana l’abuso, ma non incide sul piano privatistico.
Secondo la giustizia amministrativa, infatti, non si può dar luogo all’usucapione del manufatto abusivo, neanche dopo il decorso dei fatidici 20 anni previsti dalla legge. Questo, almeno, è quanto ha stabilito il TAR Lazio, con la sentenza del 24 marzo 2011, numero 2606.
Secondo la giustizia ordinaria
- Rapporto privatistico: quello che regola i rapporti tra i condomini. In questa sfera, l’usucapione opera autonomamente, indipendentemente dalla regolarità urbanistica dell’immobile. Di diverso avviso la giustizia ordinaria:
L’orientamento giurisprudenziale ormai consolidato sul tema, che si è cercato di sintetizzare, ha trovato ulteriore conferma in una recente ordinanza del Tribunale di Catanzaro (n. 696 del 24 marzo 2023) relativa all’acquisto del diritto di proprietà a titolo di usucapione su un bene immobile che, nelle more della definizione della procedura di condono edilizio, risultava ancora abusivo. Ebbene, nel caso in discorso, il Tribunale adito ha evidenziato l’irrilevanza della condizione di abusività in cui verte l’immobile oggetto della domanda ai fini dell’accoglimento o del rigetto della stessa.
Pronunce di usucapione in condominio
La pronuncia della Suprema Corte apre la strada all‘usucapione di immobili abusivi in condominio, purché sussistano i requisiti previsti dalla legge:
- Possesso continuo e ininterrotto: Il condomino deve dimostrare di aver posseduto l’immobile come se ne fosse il proprietario per un determinato periodo di tempo, in genere venti anni per i beni immobili.
- Animus domini: Il condomino deve aver agito con l’intenzione di tenere l’immobile come proprio, non come semplice detentore.
- Buona fede (opzionale): In alcuni casi, come l’usucapione speciale agraria, la buona fede è un requisito necessario.
Esempio di usucapione di immobili abusivi in condominio:
Tizio, condomino, costruisce abusivamente un box sul terreno condominiale, in una zona soggetta a vincolo di inedificabilità. Tizio utilizza il box ininterrottamente per venti anni come se ne fosse il proprietario, pagando le relative spese condominiali.
Dopo vent’anni, Caio, altro condomino, contesta la proprietà di Tizio sul box, eccependo l’abusività della costruzione. Alla luce della giurisprudenza consolidata relativa usucapione di immobili abusivi in condominio, Tizio potrebbe eccepire l’usucapione ventennale, vanificando le pretese di Caio.
Precisazioni sull’ usucapione di beni immobili condominiali
È importante sottolineare che l’usucapione non sana l’abuso edilizio in sé. L’immobile abusivo rimane tale e potrebbe essere oggetto di sanzioni da parte dell’amministrazione comunale.
La casistica in materia di usucapione è complessa e richiede un’attenta valutazione da parte di un legale esperto.
L’ordinanza n. 28481 della Corte di Cassazione rappresenta un importante precedente in materia di usucapione in condominio. La Suprema Corte ha chiarito che l’abusività di una costruzione non ostacola l’usucapione, a patto che sussistano i requisiti previsti dalla legge.
Se ti trovi in una situazione simile a quella descritta nell’esempio, è consigliabile rivolgerti ad un avvocato esperto in diritto condominiale per una valutazione personalizzata del tuo caso e per ricevere assistenza nella tutela dei tuoi diritti.
