L’usufrutto è un diritto reale di godimento che attribuisce a un soggetto, detto usufruttuario, la facoltà di utilizzare e godere di un bene di proprietà di un altro soggetto, il nudo proprietario. In altre parole, l’usufruttuario può utilizzare il bene come se fosse suo, traendone i frutti e le utilità, ma non può disporne né modificarne la destinazione economica.
Il diritto di godere di un bene di proprietà altrui: usufrutto
L’usufrutto rappresenta un istituto giuridico complesso del diritto di godere di un bene di proprietà altrui, disciplinato dal codice civile italiano (artt. 978 ss.)1, che conferisce all’usufruttuario la facoltà di godere e disporre di un bene di proprietà di un altro soggetto, il nudo proprietario.
In altre parole, l’usufruttuario può utilizzare il bene come se fosse suo, traendone i frutti e le utilità, pur non potendone disporre né modificarne la destinazione economica. A volte si ci trova in casi di diritto di godere di un bene di proprietà altrui proprio per questo è importante conoscere:
- Caratteristiche principali,
- Costituzione dell’usufrutto,
- Estinzione dell’usufrutto.
Costituzione dell’usufrutto: Nozione e caratteri generali
L’usufrutto è un diritto reale di godimento su cosa altrui, caratterizzato da due limiti principali: la durata e la destinazione economica.
Destinazione economica:
L’usufruttuario deve rispettare la destinazione economica del bene, ossia la funzione a cui era adibito in concreto dal proprietario prima della costituzione dell’usufrutto. Non si considera la funzione oggettiva, ma quella specifica assegnata alla cosa.
Il nudo proprietario non può interferire negli accordi tra l’usufruttuario e terzi circa l’uso del bene, né il suo consenso è necessario per rendere tali accordi opponibili a lui (art. 9992 c.c.).
Nuda proprietà:
La nuda proprietà è la condizione del proprietario del bene gravato da usufrutto, che ne limita l’utilizzo e la percezione dei frutti.
Legittimazione ad agire:
Secondo la giurisprudenza prevalente, l’usufruttuario ha autonoma legittimazione ad agire per il risarcimento del danno cagionato da un terzo al bene oggetto di godimento.
Alterazione della destinazione economica:
L’usufruttuario che esegua opere che alterano l’originaria destinazione del bene si rende inadempiente all’obbligo di goderne con la diligenza del buon padre di famiglia.
Esempio di concedere il diritto di godere di un bene di proprietà altrui
Un proprietario concede in usufrutto un appartamento adibito ad abitazione. L’usufruttuario non può trasformarlo in un ufficio senza il consenso del nudo proprietario, in quanto ciò violerebbe la destinazione economica del bene.
Come funziona il Contratto di Usufrutto
L’usufrutto è un diritto reale che permette a chi lo possiede (usufruttuario) di godere di un bene di proprietà di qualcun altro (nudo proprietario) per un periodo di tempo determinato. Questo può essere utile in diverse situazioni, ad esempio per:
- Permettere a un familiare anziano di continuare a vivere nella propria casa dopo averla venduta.
- Generare un flusso di reddito per l’usufruttuario.
- Proteggere un bene da eventuali creditori del nudo proprietario.
In questo post, spiegheremo in dettaglio come funziona il contratto di usufrutto, coprendo i seguenti argomenti:
Cosa contiene il contratto di usufrutto:
- Descrizione dell’immobile: L’ubicazione, la tipologia, la superficie e i dati catastali dell’immobile oggetto dell’usufrutto.
- Durata dell’usufrutto: Può essere a vita, per un periodo di tempo determinato o fino al verificarsi di una specifica condizione.
- Prezzo di cessione: Il corrispettivo che l’usufruttuario paga al nudo proprietario per il diritto di usufrutto.
- Diritti e obblighi dell’usufruttuario: L’usufruttuario ha il diritto di godere dell’immobile e di trarne i frutti, ma ha anche l’obbligo di mantenerlo in buono stato e di pagare le spese ordinarie.
- Diritti e obblighi del nudo proprietario: Il nudo proprietario conserva la proprietà dell’immobile e ha il diritto di riprenderne possesso alla scadenza dell’usufrutto.
Vantaggi del contratto di usufrutto:
Per l’usufruttuario: Può godere di un immobile senza doverlo acquistare.
Per il nudo proprietario: Può ottenere un anticipo di denaro dalla vendita dell’usufrutto e liberarsi degli oneri di gestione dell’immobile.
Formalità:
- Forma scritta: Il contratto di usufrutto deve essere redatto in forma scritta, pena la nullità.
- Trascrizione: Il contratto deve essere trascritto nei pubblici registri immobiliari per essere opponibile ai terzi.
Tassazione:
- Imposta di registro: L’imposta di registro varia a seconda del valore dell’usufrutto e del rapporto di parentela tra le parti. Consultare Agenzia delle Entrate – Imposta di registro.
- IMU: L’IMU è dovuta dall’usufruttuario.
- Tasse sui redditi: I redditi derivanti dall’usufrutto sono tassati in capo all’usufruttuario.
Il contratto di usufrutto può essere uno strumento utile per gestire un immobile in diverse situazioni. È importante però comprenderne bene i diritti e gli obblighi per evitare future controversie.
Giurisprudenza:
- Cass. Civ., sentenza 19 giugno 1962, n. 1550
- Cass. Civ., sentenza 12 luglio 2013, n. 17334
Usufrutto: un diritto reale di godimento
L’usufrutto è un diritto reale di godimento che permette a un soggetto, detto usufruttuario, di utilizzare e godere di un bene di proprietà di un altro soggetto, detto nudo proprietario. In parole semplici, l’usufruttuario può utilizzare il bene come se fosse suo, ma non può disporne né alienarlo.
Come si costituisce l’usufrutto?
L’usufrutto può essere costituito in diversi modi:
- Per legge: ad esempio, l’usufrutto legale dei genitori sui beni dei figli minori (art. 3243 c.c.).
- Per contratto: con un atto scritto a pena di nullità, che deve essere trascritto nei pubblici registri immobiliari.
- Per testamento: con disposizione testamentaria.
- Per usucapione: in caso di possesso ininterrotto e pacifico del bene per un periodo di tempo determinato dalla legge.
Quali sono i diritti dell’usufruttuario?
L’usufruttuario ha il diritto di:
- Godere del bene: l’usufruttuario può utilizzare il bene in modo conforme alla sua destinazione economica. Ad esempio, se l’usufrutto riguarda un’abitazione, l’usufruttuario può viverci; se riguarda un terreno agricolo, può coltivarlo.
- Percepire i frutti: l’usufruttuario ha diritto a percepire i frutti del bene, sia naturali (ad esempio, i frutti di un albero) che civili (ad esempio, i canoni di locazione di un immobile).
- Cedere l’usufrutto: l’usufruttuario può cedere il proprio diritto a terzi, per un periodo di tempo determinato o per l’intera durata dell’usufrutto.
- Locare il bene: l’usufruttuario può locare il bene a terzi, ma la locazione non può superare la durata dell’usufrutto.
Quali sono gli obblighi dell’usufruttuario?
L’usufruttuario ha l’obbligo di:
Usare la diligenza del buon padre di famiglia: l’usufruttuario deve utilizzare il bene con cura e diligenza, come se fosse suo.
Fare l’inventario dei beni: l’usufruttuario deve redigere un inventario dei beni oggetto dell’usufrutto.
Prestare cauzione: l’usufruttuario può essere tenuto a prestare cauzione al nudo proprietario, a garanzia del rispetto dei suoi obblighi.
Pagare le spese di ordinaria amministrazione: l’usufruttuario è tenuto a pagare le spese di ordinaria amministrazione del bene, come ad esempio le spese di manutenzione.
Restituire il bene: l’usufruttuario è tenuto a restituire il bene al nudo proprietario al termine dell’usufrutto, nello stato in cui si trova.
Esempi pratici di usufrutto
Ecco alcuni esempi pratici di usufrutto:
- Un genitore che ha l’usufrutto della casa dei figli minori: il genitore può vivere nella casa dei figli, ma non può venderla o locarla a terzi.
- Un imprenditore che ha l’usufrutto di un macchinario: l’imprenditore può utilizzare il macchinario per la sua attività produttiva, ma deve pagare le spese di manutenzione ordinaria.
- Un anziano che ha l’usufrutto di un immobile: l’anziano può vivere nell’immobile fino alla sua morte, dopodiché l’immobile tornerà al nudo proprietario.
Fonti normative
- Codice civile, artt. 978-1019.
- Cassazione civile, sentenza 14 ottobre 1963, n. 2726.
- Cassazione civile, sentenza 21 dicembre 1982, n. 7060.
- Cassazione civile, sentenza 30 gennaio 2007, n. 1967.
Diritti e doveri dell’usufruttuario
- Diritti dell’usufruttuario
- Godimento del bene
- Percezione dei frutti
- Facoltà di locazione
- Costituzione di servitù
- Azione di manutenzione
- Doveri dell’usufruttuario
- Conservazione del bene
- Pagamento delle spese ordinarie
- Obbligo di residenza
- Cauzione
Durata dell’usufrutto
L’usufrutto non può durare più della vita dell’usufruttuario (art. 9794 c.c.). Se l’usufrutto è costituito a favore di una persona giuridica, la sua durata non può superare i 30 anni.
Casi particolari:
- Usufrutto congiuntivo: Se l’usufrutto è attribuito a più persone, alla morte di uno di loro la quota spettante si accresce agli altri.
- Usufrutto successivo: È possibile costituire un usufrutto che spetti prima a un soggetto e poi ad un altro alla sua morte.
- Usufrutto a favore di enti pubblici: Il divieto di durata trentennale non si applica agli enti pubblici e ai beni del loro patrimonio indisponibile.
Cessione dell’usufrutto
L’usufruttuario può cedere il proprio diritto per un periodo di tempo o per l’intera durata, salvo divieto nel titolo costitutivo (art. 9805 c.c.). La cessione deve essere notificata al proprietario.
Eccezioni:
- Non è possibile cedere il diritto al nudo proprietario, perché in questo caso l’usufrutto si estinguerebbe per consolidazione.
- Le parti possono vietare la cessione con un atto ad efficacia reale, opponibile a tutti.
Estinzione dell’usufrutto
L’usufrutto si estingue per:
- Scadenza del termine
- Prescrizione (non uso per 20 anni)
- Riunione dell’usufrutto e della proprietà nella stessa persona
- Perimento totale della cosa
- Rinuncia del titolare
- Invalidità del titolo costitutivo
- Abuso da parte dell’usufruttuario
- Perimento parziale della cosa (se previsto dal titolo costitutivo)
Perimento del bene
Se il bene perisce totalmente, l’usufrutto si estingue. In caso di perimento parziale, l’usufrutto si conserva su ciò che rimane.
Casi particolari:
- Perimento non dovuto a caso fortuito: l’usufrutto si trasferisce sull’indennità dovuta dal responsabile del danno.
- Usufrutto su un fondo con edificio: se l’edificio perisce, l’usufruttuario ha diritto di godere dell’area e dei materiali.
- Espropriazione per pubblico interesse: l’usufrutto si trasferisce sull’indennità di esproprio.
L’usufrutto è un diritto complesso con una disciplina articolata. La durata, la cessione e l’estinzione dell’usufrutto sono regolate da numerose norme del codice civile.
Estinzione dell’usufrutto: cause e casi pratici
L’usufrutto è un diritto reale di godimento che permette di utilizzare e godere di un bene altrui, senza però modificarne la sostanza. Ma quando questo diritto si estingue? Ecco le principali cause:
1. Morte dell’usufruttuario:
- Se l’usufruttuario è una persona fisica, il diritto si estingue con la sua morte (art. 979 c.c.).
- Se l’usufruttuario è una persona giuridica (ad esempio una società), l’usufrutto dura massimo 30 anni (art. 979 c.c.).
2. Prescrizione per non uso:
- Se l’usufruttuario non usa il bene per 20 anni consecutivi, il proprietario può chiedere l’estinzione dell’usufrutto (art. 1014 c.c.).
3. Consolidazione:
- Se il proprietario diventa anche usufruttuario del bene, l’usufrutto si estingue per consolidazione (art. 1014 c.c.).
4. Perimento del bene:
- Se il bene su cui grava l’usufrutto perisce completamente, l’usufrutto si estingue (art. 1014 c.c.).
5. Abuso dell’usufruttuario:
- L’usufruttuario può decadere dal suo diritto in caso di abuso grave, come l’alienazione del bene o il mancato compimento di riparazioni urgenti (art. 1015 c.c.).
Esempio pratico:
- Tizio concede l’usufrutto della sua casa a Caio. Caio non vive nella casa per 20 anni consecutivi e non paga le utenze. Tizio può chiedere l’estinzione dell’usufrutto per prescrizione per non uso.
6. Rinuncia dell’usufruttuario:
- L’usufruttuario può rinunciare al suo diritto in qualsiasi momento (art. 1016 c.c.).
7. Scadenza del termine:
- Se l’usufrutto è stato costituito per un termine determinato, si estingue alla scadenza del termine (art. 1017 c.c.).
Esempio pratico:
- Mevia concede l’usufrutto del suo appartamento a Sempronio per 10 anni. Trascorsi 10 anni, l’usufrutto si estingue automaticamente.
Misure cautelari a tutela del nudo proprietario:
In caso di abusi meno gravi da parte dell’usufruttuario, il proprietario può ricorrere a misure cautelari per tutelare il proprio diritto, come ad esempio:
- Il sequestro del bene;
- L’amministrazione giudiziale del bene;
- La nomina di un custode.
Conclusione:
L’estinzione dell’usufrutto può avvenire per diverse cause, che possono essere ricondotte a due macrocategorie: eventi che determinano la cessazione del diritto in sé (morte dell’usufruttuario, prescrizione, perimento del bene) e comportamenti dell’usufruttuario che ne comportano la decadenza (abuso, rinuncia). La legge prevede anche misure cautelari a tutela del nudo proprietario in caso di abusi meno gravi.
Per approfondire:
- Art. 979 c.c. – Durata dell’usufrutto
- Art. 1014 c.c. – Estinzione dell’usufrutto
- Art. 1015 c.c. – Decadenza dall’usufrutto
- Art. 1016 c.c. – Rinunzia all’usufrutto
- Art. 1017 c.c. – Scadenza del termine
Sentenze:
- Cass. Civ., sentenza 2 marzo 1976, n. 699
Altri testi:
- Codice civile annotato con la giurisprudenza, a cura di CIAFARDINI, IZZO, Napoli, 2010
Locazione e usufrutto: casi pratici e riflessioni
Cosa succede quando il proprietario di un immobile locato cede l’usufrutto a un terzo?
In questo caso, il diritto di godimento del bene passa all’usufruttuario, che diventa il nuovo locatore ai fini del contratto di locazione in essere.
Esempio:
Tizio è proprietario di un appartamento che ha dato in affitto a Caio. Successivamente, Tizio decide di cedere l’usufrutto dell’immobile a Sempronio. In questo caso, Sempronio diventa il nuovo locatore di Caio, con tutti i diritti e doveri connessi al contratto di locazione.
Quali sono i diritti e doveri dell’usufruttuario-locatore?
L’usufruttuario-locatore ha il diritto di percepire il canone di locazione e di intimare lo sfratto al conduttore in caso di morosità o di altre violazioni del contratto. Ha inoltre il dovere di mantenere il bene in buono stato e di eseguire le riparazioni straordinarie.
Esempio:
Sempronio, in qualità di usufruttuario-locatore dell’appartamento di Tizio, ha il diritto di riscuotere il canone mensile da Caio. Se Caio non paga il canone, Sempronio può intimargli lo sfratto. Sempronio ha inoltre il dovere di riparare il tetto dell’appartamento se questo dovesse danneggiarsi a causa di un evento atmosferico.
Cosa succede alla morte dell’usufruttuario?
Alla morte dell’usufruttuario, il contratto di locazione si estingue. Il nudo proprietario diventa il nuovo locatore e può decidere di rinnovare il contratto con il conduttore o di darlo in locazione ad altri.
Esempio:
Sempronio muore. I suoi eredi non subentrano nel contratto di locazione in essere con Caio. Il nudo proprietario dell’appartamento, Tizio, diventa il nuovo locatore e può decidere di rinnovare il contratto con Caio o di affittare l’appartamento ad un altro inquilino.
Casi particolari:
- Se l’usufruttuario cede il suo diritto a un terzo: il cessionario subentra nella posizione dell’usufruttuario-locatore.
- Se l’usufruttuario rinuncia al suo diritto: il nudo proprietario diventa il nuovo locatore.
Norme di riferimento:
- Articolo 981 del codice civile
- Articolo 984 del codice civile
- Articolo 999 del codice civile
- Cassazione civile, sentenza 26 luglio 2022, n. 23265
- Cassazione civile, sentenza n. 24222/2019
- Cassazione civile, sentenza 24 febbraio 2022, n. 6142
Conclusioni:
La scissione tra la piena proprietà e l’usufrutto può avere effetti significativi sui contratti di locazione in essere. È importante conoscere le norme di riferimento e i casi pratici per tutelare i propri diritti.
Nuda proprietà: cos’è, diritti e doveri
La nuda proprietà è un diritto reale che si contrappone all’usufrutto. In parole semplici, il nudo proprietario è il proprietario di un bene, ma non può utilizzarlo. L’usufruttuario, invece, ha il diritto di godere del bene, ma non ne è proprietario.
Definizione di nuda proprietà (art. 832 c.c.)
Il codice civile definisce la nuda proprietà come “il diritto di disporre del bene e di alienarlo, ma non di utilizzarlo”. In altre parole, il nudo proprietario può vendere, donare o ipotecare il bene, ma non può abitarci o affittarlo.
Diritti del nudo proprietario
- Disposizione del bene: il nudo proprietario può vendere, donare o ipotecare il bene.
- Azione di rivendicazione: il nudo proprietario può rivendicare il bene contro chiunque lo possieda illegittimamente.
- Risarcimento danni: il nudo proprietario ha diritto al risarcimento dei danni cagionati al bene dall’usufruttuario.
Esempio pratico:
Tizio vende la sua casa a Caio, riservandosi l’usufrutto per tutta la vita. In questo caso, Tizio è il nudo proprietario della casa, mentre Caio è l’usufruttuario. Tizio può vendere la nuda proprietà della casa ad un terzo, ma Caio continuerà ad abitarci fino alla sua morte.
Doveri del nudo proprietario
- Pagamento delle spese straordinarie: il nudo proprietario è tenuto a pagare le spese straordinarie relative al bene, come ad esempio le spese di manutenzione straordinaria.
- Conservazione del bene: il nudo proprietario ha il dovere di conservare il bene e di non deteriorarlo.
Esempio pratico:
Tizio è il nudo proprietario di un edificio. L’usufruttuario, Caio, omette di effettuare la manutenzione ordinaria dell’edificio. A causa di ciò, l’edificio si deteriora. Tizio può agire contro Caio per ottenere il risarcimento dei danni.
Norme del codice civile
- Art. 832 c.c.: Definizione di nuda proprietà
- Art. 978 c.c.: Diritti dell’usufruttuario
- Art. 1001 c.c.: Obblighi dell’usufruttuario
- Art. 1004 c.c.: Spese straordinarie
La nuda proprietà è un diritto reale complesso che presenta diverse implicazioni. È importante conoscere i diritti e i doveri del nudo proprietario per evitare di incorrere in problemi.
Usufrutto e condomini: Diritti e doveri dell’usufruttuario
L’usufrutto è un diritto reale di godimento che attribuisce al suo titolare, l’usufruttuario, il potere di utilizzare e godere di un bene di proprietà altrui, il cosiddetto nudo proprietario. In un contesto condominiale, la compresenza di queste due figure distinte può generare dubbi e incertezze in merito alla ripartizione di spese e responsabilità.
Ripartizione delle spese condominiali
- Spese ordinarie: L’articolo 1004 del codice civile specifica che l’usufruttuario è tenuto a sostenere le spese di manutenzione ordinaria e quelle relative all’uso e al godimento del bene. Rientrano in questa categoria, ad esempio, le spese per la pulizia, l’illuminazione, la manutenzione del giardino, l’amministrazione del condominio e il riscaldamento.
Esempio pratico: Le spese per la pulizia delle scale, la manutenzione dell’ascensore e il compenso dell’amministratore condominiale sono considerate spese ordinarie e gravano sull’usufruttuario.
- Spese straordinarie: Le spese di manutenzione straordinaria, come quelle relative al rifacimento del tetto o alla facciata dell’edificio, sono invece a carico del nudo proprietario.
Esempio pratico: Le spese per la riparazione del tetto danneggiato da una tempesta o per la tinteggiatura della facciata condominiale sono considerate spese straordinarie e gravano sul nudo proprietario.
Amministrazione dell’immobile
L’usufruttuario ha il diritto di partecipare all’assemblea condominiale e di votare per le questioni che riguardano l’ordinaria amministrazione. Invece, per le decisioni relative a innovazioni o spese straordinarie, il voto spetta al nudo proprietario.
Esempio pratico: L’usufruttuario può partecipare all’assemblea condominiale e votare per la scelta dell’amministratore o per l’approvazione del bilancio preventivo. Tuttavia, non può votare per la realizzazione di una piscina condominiale o per la ristrutturazione dell’impianto di riscaldamento.
Casi particolari
- Risarcimento danni: L’usufruttuario è responsabile per i danni causati al bene da lui stesso o da persone di cui egli è tenuto a rispondere.
Esempio pratico: Se l’usufruttuario causa un incendio nell’appartamento, è responsabile per i danni causati all’immobile.
- Termini di prescrizione: Le azioni a tutela dei diritti dell’usufruttuario si prescrivono in cinque anni.
Esempio pratico: Se l’usufruttuario non viene ammesso all’assemblea condominiale, ha cinque anni per impugnare la delibera assembleare.
Fonti normative:
- Codice civile, articoli 978-1021
- Legge 220/2012 (Riforma del condominio)
Suggerimenti:
- In caso di dubbi o incertezze, è consigliabile consultare un avvocato esperto in materia condominiale.
- È importante ricordare che la ripartizione delle spese condominiali può variare in base al regolamento condominiale.
Usufrutto e successione: un approfondimento pratico
L’usufrutto è un diritto reale di godimento che attribuisce al suo titolare, l’usufruttuario, il potere di godere e utilizzare un bene di proprietà altrui, il cosiddetto “nudo proprietario”.
Tipi di usufrutto:
- Usufrutto legale: previsto dalla legge in favore di determinati soggetti, come il coniuge superstite o i figli minori. Ad esempio, l’articolo 540 del codice civile riconosce al coniuge superstite il diritto di usufrutto sulla casa adibita a residenza familiare. Tra i casi più noti vi è l’Usufrutto legale del coniuge: il coniuge superstite ha il diritto di usufrutto sulla casa adibita a residenza familiare e sui mobili di arredo. Questo significa che il coniuge superstite può continuare a vivere nella casa e ad utilizzare i mobili, anche se la proprietà è dei figli.
- Usufrutto testamentario: disposto dal de cuius nel proprio testamento. In questo caso, il testatore può scegliere liberamente a chi attribuire il diritto di usufrutto e su quali beni. Uno dei casi particolari è l’Usufrutto testamentario: un padre lascia in testamento il diritto di usufrutto di un immobile al figlio minore. Il figlio potrà godere dell’immobile, ad esempio affittandolo, fino al raggiungimento della maggiore età.
Usufrutto e diritto di accrescimento:
Se l’usufrutto è stato disposto a favore di più persone congiuntamente, si applica il diritto di accrescimento. In caso di morte di uno degli usufruttuari, la sua quota si accresce automaticamente agli altri.
Usufrutto e lesione di legittima:
L’usufrutto può ledere la quota di legittima spettante ai legittimari, ossia ai figli, al coniuge e agli ascendenti del defunto. In questo caso, i legittimari possono chiedere la riduzione dell’usufrutto, fino a concorrenza della loro quota di legittima.
Esempi pratici:
- Tizio lascia in usufrutto alla moglie la casa di proprietà, mentre la nuda proprietà va ai figli. La moglie avrà il diritto di vivere nella casa e di goderne i frutti, mentre i figli non potranno utilizzarla fino alla morte della madre.
- Caio nomina suo fratello usufruttuario di un’opera d’arte di grande valore. Il fratello avrà il diritto di esporre l’opera d’arte nella propria casa e di goderne esteticamente, ma non potrà venderla o danneggiarla.
- Mevia, in punto di morte, lascia l’usufrutto di un terreno agricolo al nipote e la nuda proprietà al figlio. Il nipote avrà il diritto di coltivare il terreno e di ricavarne i frutti, mentre il figlio non potrà utilizzarlo fino alla morte del nipote.
Casi particolari
Per approfondire:
- Articolo 540 del codice civile: https://www.altalex.com/documents/news/2017/06/01/coniuge-superstite-ha-diritto-di-abitare-nella-casa-familiare-di-proprieta-di-terzi
- Articolo 542 del codice civile: https://www.gazzettaufficiale.it/atto/serie_generale/caricaArticolo?art.versione=1&art.idGruppo=68&art.flagTipoArticolo=2&art.codiceRedazionale=042U0262&art.idArticolo=542&art.idSottoArticolo=1&art.idSottoArticolo1=10&art.dataPubblicazioneGazzetta=1942-04-04&art.progressivo=0
- Articolo 578 del codice civile:
Usufrutto: guida pratica ai diversi tipi e casi d’uso
L’usufrutto è un diritto reale di godimento che consente a un soggetto, detto usufruttuario, di utilizzare e godere di un bene di proprietà di un altro soggetto, detto nudo proprietario. Il Codice Civile italiano (C.C.) disciplina l’usufrutto negli articoli 978 e seguenti.
Tipi di usufrutto:
Usufrutto di beni immobili
Usufrutto di beni immobili: l’usufruttuario può abitare l’immobile, locarlo a terzi e riscuotere i canoni di locazione, ma ha l’obbligo di conservarne la destinazione economica e di mantenerlo in buono stato (artt. 1001-1004 C.C.).
Esempio: Tizio lascia in usufrutto a Caio la sua casa. Caio può abitare la casa o locarla a terzi, ma deve occuparsi delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria.
Usufrutto di beni mobili
Usufrutto di beni mobili: l’usufruttuario può utilizzare i beni mobili e trarne i frutti (artt. 984-985 C.C.).
Esempio: Sempronio lascia in usufrutto a Mevio la sua auto. Mevio può utilizzare l’auto per i suoi spostamenti, ma deve occuparsi delle spese di manutenzione e carburante.
Usufrutto di aziende
- Usufrutto di aziende: l’usufruttuario può gestire l’azienda e percepirne gli utili, ma ha l’obbligo di conservarne l’integrità e il valore (artt. 2343-2347 C.C.).
Esempio: Filomena lascia in usufrutto a Claudio la sua azienda agricola. Claudio può gestire l’azienda e vendere i prodotti agricoli, ma deve occuparsi delle spese di gestione e manutenzione.
Usufrutto di aziende
Durata dell’usufrutto detto anche Usufrutto a termine: ha una durata predeterminata (art. 980 C.C.).
Esempio: Mario lascia in usufrutto a Giulia il suo appartamento per 10 anni.
Usufrutto vitalizio
Usufrutto vitalizio: dura per tutta la vita dell’usufruttuario (art. 979 C.C.).
Esempio: Paolo lascia in usufrutto a Francesca la sua villa per tutta la sua vita.
Estinzione dell’usufrutto:
- Morte dell’usufruttuario
- Scadenza del termine
- Rinuncia dell’usufruttuario
- Consolidazione (quando l’usufruttuario diventa anche nudo proprietario)
- Abuso da parte dell’usufruttuario
Norme e articoli di riferimento:
- Codice Civile italiano, artt. 978-1021
- Usufrutto: cos’è e come funziona – durata e costituzione – Consulenza legale Italia: https://www.consulenzalegaleitalia.it/usufrutto/
L’usufrutto è un diritto complesso con diverse sfaccettature. La scelta del tipo di usufrutto più adatto dipende dalle esigenze specifiche del caso concreto. È importante, quindi, rivolgersi a un professionista per ricevere una consulenza personalizzata.
Imposte sull’usufrutto e sulla nuda proprietà: un esempio pratico
L’usufrutto è il diritto di godere di un bene e di trarne i frutti, come se ne fosse il proprietario, pur non avendone la proprietà. La nuda proprietà è il diritto di disporre del bene, ma non di goderne.
Quali sono le imposte sull’usufrutto?
- Imposta di registro: si applica al momento della costituzione dell’usufrutto, in misura proporzionale al valore del diritto. Il valore dell’usufrutto si calcola in base all’età dell’usufruttuario e alla rendita catastale del bene (art. 51 D.P.R. 131/1986).
- Imposta ipotecaria: si applica sempre al momento della costituzione dell’usufrutto, in misura fissa.
- Imposta catastale: si applica sempre al momento della costituzione dell’usufrutto, in misura fissa.
- IMU: l’usufruttuario è tenuto a pagare l’IMU sul valore del suo diritto di usufrutto (art. 13, comma 2, D.Lgs. 23/2011).
- TASI: l’usufruttuario è tenuto a pagare la TASI sul valore del suo diritto di usufrutto (art. 1, comma 649, L. 147/2013).
Quali sono le imposte sulla nuda proprietà?
- Imposta di registro: si applica al momento della costituzione della nuda proprietà, in misura proporzionale al valore del diritto. Il valore della nuda proprietà si calcola sottraendo al valore del bene il valore dell’usufrutto (art. 51 D.P.R. 131/1986).
- Imposta ipotecaria: si applica sempre al momento della costituzione della nuda proprietà, in misura fissa.
- Imposta catastale: si applica sempre al momento della costituzione della nuda proprietà, in misura fissa.
- IMU: il nudo proprietario non è tenuto a pagare l’IMU sul valore della sua nuda proprietà.
- TASI: il nudo proprietario non è tenuto a pagare la TASI sul valore della sua nuda proprietà.
Calcolo dell’usufrutto ai fini fiscali 2024: Nuove tabelle e coefficienti
Il 1° gennaio 2024 sono entrate in vigore nuove disposizioni relative al calcolo dell’usufrutto ai fini fiscali. Le novità riguardano:
- Tabelle aggiornate per il valore dell’usufrutto e della nuda proprietà: le percentuali sono rimaste invariate rispetto al 2023, ma si basano sul nuovo tasso legale di interesse del 2,5%.
- Nuovi coefficienti per il calcolo delle rendite (o pensioni): introdotti per adeguarsi al mutato tasso di interesse.
Novità in dettaglio:
1. Tabelle per il valore dell’usufrutto e della nuda proprietà:
Le nuove tabelle, consultabili in allegato al decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze del 21 dicembre 2023, riportano le percentuali da applicare al valore della piena proprietà per determinare il valore dell’usufrutto e della nuda proprietà in base all’età dell’usufruttuario.
| *Età usufruttuario* | *Valore usufrutto* | *Valore nuda proprietà* |
| da 0 a 20 | 95% | 5% |
| da 21 a 30 | 90% | 10% |
| da 31 a 40 | 85% | 15% |
| da 41 a 45 | 80% | 20% |
| da 46 a 50 | 75% | 25% |
| da 51 a 53 | 70% | 30% |
| da 54 a 56 | 65% | 35% |
| da 57 a 60 | 60% | 40% |
| da 61 a 63 | 55% | 45% |
| da 64 a 66 | 50% | 50% |
| da 67 a 69 | 45% | 55% |
| da 70 a 72 | 40% | 60% |
| da 73 a 75 | 35% | 65% |
| da 76 a 78 | 30% | 70% |
| da 79 a 82 | 25% | 75% |
| da 83 a 86 | 20% | 80% |
| da 87 a 92 | 15% | 85% |
| da 93 a 99 | 10% | 90% |
| Oltre | non previsto | non previsto |
Esempio:
Usufruttuario di 62 anni, valore della piena proprietà € 100.000:
- Valore usufrutto: 55% (€ 55.000)
- Valore nuda proprietà: 45% (€ 45.000)
2. Calcolo delle rendite (o pensioni):
Il decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze del 21 dicembre 2023 introduce nuovi coefficienti per il calcolo delle rendite (o pensioni) perpetue, a tempo indeterminato o a tempo determinato.
- Rendita perpetua o a tempo indeterminato: il valore è pari a 40 volte l’annualità.
- Rendita a tempo determinato: il valore è pari al valore attuale dell’annualità calcolato al saggio legale di interesse del 2,5% annuo, in nessun caso superiore a 40 volte l’annualità.
Decorrenza:
Le nuove disposizioni si applicano agli atti formati, agli atti giudiziari pubblicati o emanati, alle scritture private autenticate e non autenticate presentate per la registrazione, alle successioni apertesi e alle donazioni fatte a decorrere dal 1° gennaio 2024.
Esempio pratico:
Calcolo del valore di una rendita perpetua di € 1.000 annue:
- Valore rendita (dal 1° gennaio 2024): € 40.000 (40 volte l’annualità)
Conclusioni:
Le nuove disposizioni in materia di calcolo dell’usufrutto e delle rendite ai fini fiscali comportano alcune modifiche rispetto al passato. È importante essere a conoscenza di queste novità per poter effettuare correttamente le valutazioni di natura fiscale.
Esempio pratico:
Tizio, proprietario di un immobile del valore di 100.000 euro, decide di costituire un usufrutto a favore di Caio, che ha 65 anni.
- Valore dell’usufrutto: 55% (coefficiente per l’età di 65 anni) x 100.000 euro = 55.000 euro
- Valore della nuda proprietà: 45% (100% – 55%) x 100.000 euro = 45.000 euro
Imposte sull’usufrutto:
- Imposta di registro: 3% x 55.000 euro = 1.650 euro
- Imposta ipotecaria: 2% x 55.000 euro = 1.100 euro
- Imposta catastale: 1% x 55.000 euro = 550 euro
Imposte sulla nuda proprietà:
- Imposta di registro: 3% x 45.000 euro = 1.350 euro
- Imposta ipotecaria: 2% x 45.000 euro = 900 euro
- Imposta catastale: 1% x 45.000 euro = 450 euro
Tassazione dei redditi:
- L’usufruttuario è tenuto a pagare le imposte sui redditi derivanti dal bene (ad esempio, i canoni di locazione).
- Il nudo proprietario non è tenuto a pagare le imposte sui redditi derivanti dal bene.
Casi particolari:
- Usufrutto universale: si applica l’imposta sulle successioni e donazioni.
- Usufrutto a titolo gratuito: si applica l’imposta di donazione.
Per approfondire:
- Codice civile: artt. 978-1021
- D.P.R. 131/1986: Testo Unico delle Imposte di Registro, Ipotecaria e Catastale
- D.Lgs. 23/2011: Disposizioni in materia di IM
Formulario
- Contratto di usufrutto
- Testamento con usufrutto
- Richiesta di voltura catastale
Giurisprudenza
- Massime di Cassazione sull’usufrutto
- Art. 978. – Costituzione. L’usufrutto è stabilito dalla legge o dalla volontà dell’uomo. Può anche acquistarsi per usucapione. ↩︎
- Art. 999. – Locazioni concluse dall’usufruttuario. Le locazioni concluse dall’usufruttuario, in corso al tempo della cessazione dell’usufrutto, purche’ constino da atto pubblico o da scrittura privata di data certa anteriore, continuano per la durata stabilita, ma non oltre il quinquennio dalla cessazione dell’usufrutto. Se la cessazione dell’usufrutto avviene per la scadenza del termine stabilito, le locazioni non durano in ogni caso se non per l’anno, e, trattandosi di fondi rustici dei quali il principale raccolto e’ biennale o triennale, se non per il biennio o triennio che si trova in corso al tempo in cui cessa l’usufrutto. ↩︎
- Art. 324. Usufrutto legale.: I genitori esercenti la (responsabilita’ genitoriale) hanno in comune l’usufrutto dei beni del figlio,( fino alla maggiore eta’ o all’emancipazione). I frutti percepiti sono destinati al mantenimento della famiglia e all’istruzione ed educazione dei figli. Non sono soggetti ad usufrutto legale: 1) i beni acquistati dal figlio con i proventi del proprio lavoro; 2) i beni lasciati o donati al figlio per intraprendere una carriera, un’arte o una professione; 3) i beni lasciati o donati con la condizione che i genitori esercenti la (responsabilita’ genitoriale) o uno di essi non ne abbiano l’usufrutto: la condizione pero’ non ha effetto per i beni spettanti al figlio a titolo di legittima; 4) i beni pervenuti al figlio per eredita’, legato o donazione e accettati nell’interesse del figlio contro la volonta’ dei genitori esercenti la (responsabilita’ genitoriale). Se uno solo di essi era favorevole all’accettazione, l’usufrutto legale spetta esclusivamente a lui. ↩︎
- Art. 979. (Durata) – La durata dell’usufrutto non puo’ eccedere la vita dell’usufruttuario. L’usufrutto costituito a favore di una persona giuridica non puo’ durare piu’ di trent’anni. ↩︎
- Art. 980. (Cessione dell’usufrutto) – L’usufruttuario puo’ cedere il proprio diritto per un certo tempo o per tutta la sua durata, se cio’ non e’ vietato dal titolo costitutivo. La cessione dev’essere notificata al proprietario; finche’ non sia stata notificata, l’usufruttuario e’ solidalmente obbligato con il cessionario verso il proprietario. ↩︎
